Más de 25 años después de embarcarse en la operación Chamartín, BBVA y Grupo San José, los sempiternos socios de la promotora de uno de los mayores desarrollos urbanísticos de Europa han logrado poner en valor su participación en esta aventura. Por primera vez, el capital de Distrito Castellana Norte (DCN) se abre a un tercero, un "viejo conocido", Merlin Properties, que ya había mostrado interés por ser el primero en sumarse al proyecto. La adquisición de un 14,5% del capital a San José permite valorar la promotora en casi 1.400 millones de euros.
A la contraprestación en metálico desembolsada por la socimi presidida por Ismael Clemente, algo más de 168 millones de euros, hay que añadir el coste del préstamo que ha otorgado a Grupo San José, por un importe de entre 110 y 120 millones de euros, según ha podido saber Vozpópuli, para que la compañía gallega pueda hacer frente a vencimientos inminentes, tan inminentes que tenían marcada la fecha de este 31 de octubre.
La cantidad, que permite valorar la participación mayoritaria del BBVA en algo más de 1.000 millones de euros, marca una referencia a partir de ahora para cualquier transacción que se quiera llevar a cabo. No ha sido tan sorprendente el movimiento en sí como el hecho de que lo haya protagonizado San José. Todo apuntaba a que era el banco el que estaba sondeando el mercado en busca de muestras de interés por el 75% que ostenta en DCN. Hasta del punto de que Merlin era uno de los que se había acercado a preguntar… y algo más.
Eso sí, las cifras en que se ha sustanciado la inesperada entrada de Merlin en la promotora del desarrollo conocido ahora como Madrid Nuevo Norte no se parecen mucho a las que apuntaban las informaciones que hablaron sobre las conversaciones entre la socimi y el BBVA, que después llegaron a darse por rotas.
Una notable prima
En realidad, lo que Merlin ha valorado en cerca de 1.400 millones de euros para adquirir algo más de un 14% vale ahora mucho menos. Desde su constitución, a finales de 1993, los socios de DCN (denominada hasta 2015 Desarrollos Urbanisticos Chamartín o DUCH, por sus siglas) han aportado aproximadamente 170 millones de euros, con los que se han sufragado los mil y un procesos que ha tenido que llevar a cabo la promotora para intentar superar todas las fases de tramitación urbanística en los diferentes intentos por sacar adelante el desarrollo.
Sin embargo, en este caso se ha dado una confluencia de intereses que han hecho desencadenar una operación prevista para más adelante y, además, con otro protagonista en la parte vendedora. Las urgencias financieras de San José han encontrado acomodo en el deseo de Merlin por formar parte de Madrid Nuevo Norte cuanto antes.
Así, todo apunta a que la socimi ha podido pagar más de lo que DCN vale en realidad. Pero la operación le permitirá llegar antes de lo previsto a la sociedad y, probablemente, sentarse en su consejo de administración. Si alguna vez se plantea hacerse con una participación mayoritaria, lo hará conociendo de primera mano lo que está comprando.
La compra de los terrenos
En el caso de Grupo San José, la operación le permite salvar una situación complicada, poner en valor de forma efectiva su participación e incluso continuar en la operación, puesto que aún mantiene un 10% del capital.
En la actualidad, los únicos activos de DCN son el contrato suscrito con Adif que le otorga el derecho sobre los terrenos que el administrador de infraestructuras ferroviarias y Renfe poseen en el ámbito de la operación Chamartín y la aprobación provisional y por unanimidad del Ayuntamiento de Madrid de la modificación urbanística que permitirá (tras la aprobación definitiva de la Comunidad de Madrid, que se producirá antes de fin de año) iniciar las obras, para las que se prevé una duración superior a 20 años.
Los terrenos aún no han sido adquiridos por DCN, que aún debe aguardar a una serie de sucesivos trámites burocráticos, que finalizará en algo más de un año, antes de que se dé inicio a los trabajos. Teniendo en cuenta que el precio fijado en el acuerdo con Adif por los suelos es de 1.250 millones de euros y sumando la aportación de los socios al capital durante estos años, la cifra resultante y la valoración de la sociedad a los precios de la operación entre Merlin y San José no están nada alejadas.
