En los últimos días se ha confirmado la venta de la vivienda que Iñaki Urdangarin y Cristina de Borbón poseían en Barcelona. Vamos a analizar la transacción que ha tenido lugar y llegaremos a una serie de conclusiones de tipo económico: con este fin me apoyaré en los datos que han sido publicados en varios medios de comunicación.
Precio de venta efectiva 6,95 millones de euros; gastos de transacción (impuesto de transacciones patrimoniales) del 10%; precio de alquiler de esa vivienda o similar de 13.000 euros/mes; y gastos de IBI y demás con los que corre el propietario estimados en 3.000 euros.
Las matemáticas nos dicen lo siguiente. En primer lugar, el precio de venta efectiva, sumado a los gastos de transacción, sube hasta 7.645.000 euros (6,95 millones más el 10% de impuestos). El alquiler bruto anual que se paga en esa zona por una vivienda de esas características es de entre 12.000 y 13.000 euros al mes, lo que son 156.000 euros al año. En neto se queda en 153.000, quitándole el IBI.
Lo que a nosotros nos interesa, es la relación entre los frutos (el alquiler neto de la vivienda) y el precio de compra, es decir, la rentabilidad del bien adquirido. Hay que entender que, uno de los elementos que determina la bondad de una inversión es su rentabilidad, a esta última hemos de sumar su liquidez, volatilidad-riesgo y los gastos de transacción. La rentabilidad neta anual de la vivienda es de 153.000 entre los 7,65 millones que han pagado, es decir del 2,04%. Es decir, con unos gastos del 10%, una liquidez (período de venta de 15-18 meses), la rentabilidad del dinero invertido es del 2,04%.
49 años de alquiler en recuperar la inversión
Si se quiere de otra forma, mediante el pago del alquiler, el inversor tardaría 49 años en recuperar su inversión (100/2,04). Lo anterior es verdad siempre y cuando el inquilino de la vivienda (vista como inversión) pague, algo con lo que existen problemas en el 22,76% de los casos, según el informe de Alquiler Seguro para la ciudad de Barcelona.
Desde el punto de vista económico, y sólo nos centramos en este aspecto, la decisión de compra de esta vivienda es muy mala. No me atrevo a decir que desastrosamente mala (el peor de los peldaños de la inversión que estaría en las rentabilidades netas por inversión del 1,5% o inferiores), pero sí muy mala. Hemos de buscar fuera de las motivaciones económicas de inversión, para entender por qué el comprador se ha lanzado a adquirir esta vivienda: que cada uno dé rienda suelta a su imaginación.
Por debajo del 5%, ni tocar
Por debajo de una rentabilidad del 5% neta de alquiler, vivienda ni tocar. De 5-8% renegociar a la baja, y por encima del 8% compra con negociación. Por encima del 10% compra casi segura. En este caso concreto, y con una rentabilidad del 5% neta, el precio objetivo máximo de la vivienda es de 156.000/0,05= 3.120.000 euros incluyendo impuestos.
Hay que tener en cuenta siempre los gastos de transacción, nunca menores al 10%. En este caso el precio de compra idóneo debería ser 3.120.000/1,1= 2.836.363 euros antes de impuestos. El precio objetivo máximo de esta vivienda es de 2.836.363 euros antes de impuestos, ni un duro más: todo precio pagado por encima de esa cantidad es tirar el dinero.
Los vendedores que demoraron la venta porque sus pretensiones era irrealizables, lo que hicieron fue retrasarla y por tanto reducir su precio
Me hace mucha gracia leer en los medios que los propietarios de la vivienda intentaran en un primer momento venderla al precio de compra (año 2004) más los gastos de reforma de la misma. Esta actitud es un síntoma de la nube en la que Cristina e Iñaki, y tal vez quienes les asesoran en aspectos inmobiliarios, viven y que es muy, muy común entre los vendedores. El haber demorado la venta porque los precios se alejaban de sus pretensiones irrisorias por irrealizables, retrasaron la venta y, por tanto, su precio tuvo que ser reducido por debajo de lo que habría sido factible. Si una vivienda no se vende es, solo y exclusivamente culpa del propietario: en estos momentos, en términos nominales y en el mercado de segunda mano, los precios están ya a niveles de 1998-1999.
Una de las distintas dinámicas más importantes y menos comentadas que está llevando a muchos “pretendo-ser-inversor-y-no-lo-soy” a tomar decisiones nefastas es la enorme burbuja en la que se hallan los bonos y las bajísimas rentabilidades que estos ofrecen. Como consecuencia de los programas de impresión artificial de dinero en los que se han embarcado los bancos centrales, se ha deformado totalmente el precio que el riesgo tiene. Es decir, el tipo de interés que ha de pagar un buen deudor es muy similar a aquel que ha de pagar quien no tiene capacidad de devolución de su deuda. Esta situación lleva a que se preste dinero a personas que no son solventes.
En cuanto suban los tipos de interés, o bien aumente la mora del sistema por un empeoramiento del clima económico, el dinero especulativo que se ha ido al mercado inmobiliario saldrá en búsqueda de otras inversiones que en la relación formada por su rentabilidad, liquidez, riesgo/volatilidad y gastos sean más atractivas. En ese momento, y ante la falta estructural de demanda de vivienda en España, el batacazo entre quienes compran ahora será de órdago.
Si es de locos adquirir vivienda ahora, en mitad de un superciclo inmobiliario, ésta podría ser una transacción que pasará a los anales de la historia por representar el nuevo mantra de “los precios se están estabilizando y van a subir de nuevo” que tanto circula en la actualidad. La historia nos dirá y yo guardaré este artículo. Cristina e Iñaki han vendido muy bien: enhorabuena a ambos.
*Borja Mateo es experto inmobiliario y autor de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario” (editorial Manuscritos) www.borjamateo.com
