Crece la preocupación en el sector de la promoción ante el proyecto de la primera Ley de Vivienda de la democracia. La iniciativa ahora en el Congreso a instancia del Gobierno de coalición del PSOE y Unidas Podemos augura una serie de restricciones sobre el negocio de propietarios e inversores inmobiliarios. Entre ellas, sobresalen la limitación de rentas pero también la autorización a ayuntamientos para imponer un 30% de vivienda social sobre obra nueva en suelo urbano consolidado (hasta ahora la había solo sobre suelo rural) bajo la compensación que las autoridades urbanísticas estimen suficiente para el promotor.
"A pesar de que se recoja la necesidad de establecer mecanismos de compensación por el daño económico causado, lo cual puede ayudar a dar viabilidad a los proyectos en barrios de menor renta per cápita, existirán muchos proyectos que seguirán sin ser viables por la heterogeneidad existente entre vecinos, lo que provoca una pérdida de atractivo de los pisos", razonan desde el Instituto de Estudios Económicos en el marco del informe "La necesidad de garantizar la propiedad privada en España como condición para la mejora del mercado del alquiler", con participación de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).
"La forma en la que esta medida está planteada genera confusiones interpretativas y da lugar a un elevado grado de incertidumbre y de inseguridad jurídica, lo que va a provocar un alto nivel de litigiosidad. Todo ello puede llevar, a su vez, a una paralización generalizada de la actividad del sector de la promoción y construcción de vivienda nueva", añaden desde el IEE. Fuentes del sector inciden en este punto en que los promotores podrían frenar parte de su actividad durante un tiempo determinado -por ejemplo, dos años- a la espera de un cambio legal que eventualmente revierta la situación.
Advertencia de los promotores sobre el empleo
La Asociación de Promotores Constructores de España llega a augurar que hasta el 90% de la actividad promotora se podría ver paralizada ante la nueva exigencia legal relativa a la vivienda a precio protegido. En la misma línea, estiman que la medida podría acabar desatando la destrucción de más de 400.000 puestos de trabajo (entre construcción y rehabilitación) en toda España.
"En cuanto a recaudación impositiva para las arcas de las tres Administraciones, este parón generalizado (...) tendría un impacto de más de 6.847 millones de euros que dejarían de recaudar", añade Daniel Cuervo, director general de la Asociación de Promotores Constructores de España. En paralelo, la consultora Ernst & Young ha estimado que la Ley de Vivienda supondría un recorte del 30% sobre las inversiones en pisos de alquiler de cara a la próxima década, al tiempo que Atlas Real Estate Analytics ha llegado a proyectar una reducción de la oferta a la mitad en los mercados donde la Ley se aplique por la pérdida de rentabilidad.
Todas estas proyecciones tienen como antecedente lo sucedido en Cataluña, donde entre 2020 y 2022 rigió un sistema de limitación de precios al alquiler que coincidió con un descenso de los anuncios cercano al 50%, según datos de Idealista. En Barcelona rige además, desde 2019, la imposición de un 30% de vivienda protegida a nuevas promociones de más de 600 metros cuadrados. Hasta ahora, la regulación impulsada por el ayuntamiento liderado por Ada Colau se ha saldado con un cierto estancamiento del sector de la promoción en la Ciudad Condal, en contraste con el crecimiento trepidante de otras grandes ciudades, como Madrid o Sevilla.
Para compensar los ingresos que se pierden en el 30% de vivienda protegida y que la obra siga siendo viable, el promotor se ve obligado a elevar el precio de los pisos no protegidos, lo que, a su vez, hace más difícil su venta. El aumento de costes es tan intenso que, en muchos casos, puede suponer no solo un estrechamiento de márgenes, sino directamente pérdidas, haciendo económicamente inviable la realización de multitud de promociones inmobiliarias. Este efecto es especialmente intenso en el caso de las promociones de menor tamañoInstituto de Estudios Económicos
"La imposición del 30% de vivienda protegida sobre desarrollos en suelo urbanizado consolidado, el habitual en las grandes ciudades, rompe la regla de oro del negocio inmobiliario: que el producto terminado valga más que el edificio original", explica Gregorio Izquierdo, director del Instituto de Estudios Económicos. "Al introducirse la cesión obligatoria de vivienda social, el resultado es que la transformación de edificios existentes en nuevos tiende a volverse inviable, lo que hace prever un freno importante la promoción de obra nueva en las grandes ciudades", añade Izquierdo. "Y ojo, porque estamos hablando de sectores como la construcción y la rehabilitación, intensivos en empleo".
Lo anterior no obsta para que desde el propio Instituto de Estudios Económicos alienten al Gobierno a buscar medidas para impulsar el escaso parque de vivienda social existente en España, si bien recomiendan que se prioricen medidas en la línea de la colaboración público-privada, como el desarrollo de concursos de promoción mixta, incentivos fiscales de diversa índole y acuerdos de largo plazo con los propietarios como el que negocia ahora mismo el Ejecutivo con los grandes tenedores.
