Según datos del Ministerio de Fomento, sólo un 17% de los españoles reside en viviendas de alquiler, dato aún muy alejado de la media de la Unión Europea, que se sitúa en el 30%. Así, nuestro país “se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado del alquiler”, indica el preámbulo de la ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, publicada este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y que entró en vigor el jueves.
Para el departamento que dirige Ana Pastor, “el mercado del alquiler no es una alternativa eficaz al mercado de la propiedad en España” hecho que tiene una serie de “implicaciones negativas” sobre distintos aspectos de “la economía y la sociedad españolas”, como pueden ser “la movilidad de los trabajadores” y la “existencia de un elevado número de viviendas en propiedad, vacías y sin ningún uso”.
"La oferta de vivienda en alquiler no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas"
Uno de los problemas detectados por Fomento es que la oferta de viviendas en alquiler “no es competitiva por estar sujeta a rentas muy elevadas”. En este sentido, el experto en mercado inmobiliario Borja Mateo señala que uno de los efectos que tendrá la nueva ley es precisamente un descenso en los precios del alquiler. “Si aumenta el número de pisos en alquiler, lo lógico es que descienda su precio y, con él, también el precio de venta de vivienda”, comenta.
Para Mateo, el aumento de la protección al arrendador y de la flexibilidad que prevén las medidas aprobadas contribuirán a un incremento en el número de viviendas disponibles para alquiler, aunque no considera que la ley sea el factor decisivo. “El marco legal es importante pero el marco económico es imparable. Hay elementos mucho más importantes que hacen que aumente el mercado del alquiler pero el impacto de la ley no será tan grande”, vaticina.
"Los cambios no convencen"
Por su parte, José Luis Ruiz Bartolomé, consultor empresarial y analista inmobiliario, se muestra más pesimista respecto a los efectos que tendrá la nueva legislación. Por un lado, destaca algunas novedades como positivas aunque, por el otro, cree que “los cambios no convencen”. “Lo que se ha hecho bien es lo que no tiene que ver con la propia ley”, concretamente, los “aspectos procesales”, como son la creación de un registro de morosos y la agilización del desahucio del inquilino por impago.
“Lo que se ha hecho bien es lo que no tiene que ver con la propia ley”
Del lado negativo, cree que el resto de cambios que introduce la ley son perjudiciales bien para el arrendador o bien para el arrendatario. Así, señala como peores aspectos de esta ley desde el punto de vista del arrendador la posibilidad que otorga al arrendatario de desistir del contrato en cualquier momento, una vez hayan pasado los seis primeros meses, con la única obligación de avisar con 30 días de antelación. Para la otra parte, es decir, el arrendatario, una de las medidas más perjudiciales es la opción para el arrendatario de recuperar la vivienda para “sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial” sin que esta circunstancia haya sido prevista en el contrato, como marcaba la ley anterior.
Otro de los cambios que han llamado la atención de Ruiz Bartolomé es que si el contrato de alquiler no está inscrito en el registro de la propiedad, puede ser cancelado si el piso cambia de propietario. “Quieren que todo el mundo inscriba los contratos para hacer un mejor control desde el punto de vista de Hacienda, seguramente para facilitar a la Agencia Tributaria la sujeción del arrendamiento a nuevos hechos imponibles, cuando el ministro de Hacienda de turno tenga a bien”.
Tras revisar la nueva ley, el analista cree que Fomento ha creado desequilibrios tanto para el arrendador como para el arrendatario. “Da la impresión de que lo que han hecho ha sido dar una de cal y una de arena y compensar los cambios que perjudican al arrendador con cambios que perjudican al arrendatario", concluye.
