El 2021 ha atestiguado la primera experiencia de una limitación de los precios del alquiler en el Estado. La aplicación de la ley en Cataluña se ha visto sucedida de una evolución del mercado singular que augura lo que podría suceder en otras comunidades que apliquen medidas similares en el marco de la nueva Ley de Vivienda prevista para el segundo semestre de 2022.
Barcelona acumulaba una subida de los pisos disponibles superior al 100% al inicio del 2021, en línea con el incremento de la oferta embalsada en las principales ciudades del país. En el conjunto de España, el incremento de las unidades en el mercado era de un 76% al cabo del pasado año, según datos del portal Idealista a los que accedió este diario. El excedente rondaba ya el 100% en Barcelona cuando la ley entró en vigor.
En abril de 2021, el volumen de pisos en alquiler llegó a ser un 107% superior al que había en 2019. En el caso de Madrid, la principal referencia comparativa, la oferta ascendió hasta un 137% por encima de los niveles prepandemia al cabo del mes de mayo.
El mercado de alquileres en todo el entorno de la Ciudad Condal consta ahora de unos 7.000 pisos, un 34% por debajo de las cifras de 2019. En contraste, la ciudad de Madrid suma más de 20.000 alquileres en oferta
Desde mediados de año, la oferta empezó a caer significativamente en los dos mercados, pero más en Barcelona, donde el volumen embalsado de pisos había sido ya menor. El mercado de alquileres en todo el entorno de la Ciudad Condal consta ahora de unos 7.000 pisos, un 34% por debajo de las cifras de 2019. En contraste, la ciudad de Madrid suma más de 10.000 alquileres en oferta (no 20.000, como se publicó en una primera edición).
Efecto contrario en los precios del alquiler
La evolución de los precios guarda cada vez más relación con la de la oferta, si bien en un primer momento no fue así. Los precios de los alquileres llegaron a caer en los alrededores de Barcelona un 16% en la primera mitad del año, frente al 13% de Madrid.
Desde junio en adelante se ha ido absorbiendo la oferta embalsada, en especial, con el inicio del nuevo curso sin ya las restricciones del año 2020. A diferencia de en el primer semestre, la menor oferta en Barcelona está empezando a tener un efecto negativo en los alquileres, contrario al perseguido por la ley que regula ahora el mercado.
El incremento en paralelo de las ventas de pisos en Cataluña a menor precio que en 2019 -frente al encarecimiento de Madrid- sugiere que parte de la reducción de la oferta ha sido por trasvase del alquiler a la venta
Los precios registran ya un incremento trimestral del 2,4%, por encima del 0,2% de subida que anotaron en Madrid al cabo de los últimos tres meses. En el conjunto de Cataluña, el encarecimiento ronda ya el 4% frente a la estabilización de las bajadas en la comunidad madrileña.
El mercado catalán está por debajo de la media española en oferta de pisos por cada 1.000 habitantes, a diferencia de Andalucía y Madrid
El incremento en paralelo de las ventas de pisos en Cataluña a menor precio que en 2019 -frente al encarecimiento de las operaciones en Madrid- sugiere que parte de la reducción de la oferta en la región catalana ha sido por trasvase de pisos que hasta ahora se alquilaban al mercado de la compraventa para sortear la limitación de rentas.
A ello se suma que el mercado catalán está por debajo de la media española en oferta de pisos por cada 1.000 habitantes, a diferencia de Andalucía y Madrid. A largo plazo, la posible consecuencia es que los precios lo tengan más difícil para bajar que en aquellos otros sitios donde pueda subir la oferta.
