Las dudas de BCE dan un nuevo empujón a las hipotecas de tipo fijo

La inflación lleva tres años marcando el rumbo de la política económica de la práctica totalidad de los países del mundo y, por supuesto, de la política monetaria de los principales bancos centrales. Los precios empezaron su imparable ascensión en el verano de 2021. Del 2,1% del mes de junio se pasó al 5,3% de diciembre en la Unión Europea. Al año siguiente, las subidas rozaron el punto porcentual cada mes, hasta alcanzar en octubre el 11,5% en la UE y el 10,6%, en la Eurozona, los máximos, de acuerdo con los datos de Eurostat.

Esta situación obligó al Banco Central Europeo a modificar su política monetaria de clara relajación practicada desde 2016. Desde el verano de 2022, el BCE ha aprobado una decena de subidas del tipo oficial de financiación, hasta situarlo en el 4,50%, en septiembre de 2023. El precio oficial del dinero está hoy (4,25%) por encima de la inflación, tanto en el conjunto de la UE como en la Eurozona, pero ninguna autoridad monetaria se atreve a relajar demasiado la política monetaria por temor a un nuevo repunte de los precios en vacaciones.

Con esta situación de compás de espera, muchas decisiones se están postergando hasta que mejoren las condiciones de financiación. A nadie puede sorprender que la compraventa de viviendas, por ejemplo, se haya desplomado un 21,5% en mayo en relación con los datos del mismo mes de 2023, o que la firma de hipotecas haya caído un 18,2% en términos interanuales.

Pero, como en cualquier otra situación, siempre hay quien se beneficia de las circunstancias por sorprendentes que parezcan. Es el caso de los bancos y las hipotecas a tipo fijo, que habían entrado en una senda de lento descenso desde que el euríbor empezara a adelantar los previsibles movimientos del BCE. Pero no ha sido así. Las hipotecas a tipo fijo no solo resisten, sino que ganan cuota de mercado.

Con los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, en el pasado mes de mayo se firmaron 27.435 hipotecas sobre viviendas, de las que el 55,4% se constituyó a tipo de interés fijo y el 44,6%, a tipo de interés variable. Son porcentajes muy similares a los registrados en febrero de este mismo año. Pero que no eran los esperados.

Las hipotecas a tipo fijo alcanzaron su esplendor en el año 2022, aunque fueron las preferidas de los compradores de vivienda desde principios de 2021, cuando desbancaron de la preferencia de los ciudadanos a las hipotecas a tipo variable. En enero de ese año ya superaron a éstas, al absorber el 51,7% del mercado, y acabaron con el 67,7% de cuota. Su máximo esplendor se alcanzó en abril y julio de 2022, cuando tres de cada cuatro préstamos hipotecarios que se firmaban en España se hacían a tipo fijo.

La decisión de optar por un préstamo hipotecario a tipo fijo o variable no es tan sencillo como lanzar una moneda al aire. La diferencia entre las dos fórmulas de financiación puede suponer al prestatario unos cuantos miles de euros más o menos a lo largo de la vida media útil del préstamo (24 años de media, según el INE), en función de las variaciones de los tipos de interés oficiales y, por supuesto, del euríbor.

Desde mediados del pasado año, cuando el precio oficial del dinero estaba en el 4% y aún le faltaban dos peldaños para llegar a su máximo del 4,5% de finales de septiembre, el porcentaje de hipotecas firmadas a tipo fijo empezó a disminuir lentamente, cuando el euribor alcanzó su máximo en los últimos años, en el 4,160%. Comenzó el ejercicio 2023 con el 67,3% del total en el mes de enero y lo cerró con trece puntos porcentuales menos, el 54,2%.

En los cinco primeros meses de este año, la tónica descendente ha seguido su camino. Del 58,2% de cuota de mercado de enero se pasó en abril al 51,9%. Todo apuntaba a que en mayo, con la seguridad de que el BCE bajaría los tipos oficiales en junio, como había anunciado, se podía dar la vuelta a las estadísticas y que las hipotecas a tipo variable volvieran a dominar en el mercado como lo habían hecho desde 2009 a 2020.

Pero no. Los compradores siguen dudando de que los bancos centrales tengan dominada la inflación y, por tanto, de que se acelere la bajada de tipos en lo que resta de año. Eso explicaría el incremento en casi cuatro puntos porcentuales de la cuota de mercado de las fijas en el mes de mayo.

De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística, el tipo inicial de las hipotecas que se firmaron en el mes de mayo fue del 3,07% en el caso de las suscritas a tipo variable, y del 3,42% en el caso de las hipotecas a tipo fijo.

En la reunión de su consejo de gobierno de hace una semana, el BCE decidió mantener inalterados los tipos de interés oficiales, ante las dudas de que la inflación esté totalmente controlada. Todo hace pensar que ha sido un pequeño paréntesis, por vacaciones, que permitirá ver cómo evolucionan los precios hasta la reunión del 12 de septiembre próximo. El mercado descuenta una segunda bajada de 25 puntos básicos. El euríbor está marcando el camino. Del 3,72% de los primeros días de junio se ha pasado al entorno del 3,51% de estos días pasados.