El creciente desfase estructural entre los precios de la vivienda y la capacidad de la demanda amerita la intervención del Gobierno, pero en la forma de inversión pública, según reclaman desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España al igual que empresarios del sector promotor cotizado en nuestro país consultados por este diario y congregados en torno a la feria de inversores inmobilarios The District, en Barcelona.
La cifra de consenso pasa por una partida de 7.500/8.000 millones de euros anuales, en línea con la cantidad que fuentes del mercado promotor han estimado a Vozpópuli que hace falta para cumplir los objetivos fijados por la Ley de Vivienda. En concreto, unos 7.500 millones de euros anuales hasta 2043, atendiendo al objetivo de la nueva normativa de conseguir elevar la cuota de la vivienda pública hasta el 20% en veinte años, frente al 1,5% actual.
Los agentes de la propiedad matizan que, si se excluyen los excepcionales Fondos Europeos de la Reconstrucción post pandemia, la partida actual apenas ronda los 1.000 millones de euros
Las cifras anteriores contrastan con los 3.500 millones de euros que tiene presupuestados el Gobierno para este 2023. Los agentes de la propiedad matizan que, si se excluyen los excepcionales Fondos Europeos de la Reconstrucción post pandemia, la partida actual apenas ronda los 1.000 millones de euros por año.
"Sin el sector privado, sin los fondos de inversión internacionales que a veces demoniza parte del Gobierno, será imposible llegar a las cifras de inversión necesarias para resolver el problema de la vivienda", comenta a este diario el consejero delegado de una de las principales promotoras españolas. "Tenemos una situación de emergencia de vivienda. La población todavía está notando la crisis económica de 2008, así como de la pandemia. Mucha gente que ya era vulnerable antes, ahora lo es más", ha señalado Miguel Acosta, Corporate General Counsel de Anticipa Real Estate/Aliseda Inmobiliaria, en The District. "La administración pública no ha sabido responder a esta situación ni para compra ni alquiler, y como consecuencia se ha producido una subida de las rentas de los hogares".
"Un hecho tan dramáticamente significativo como el de encontrarnos en el grupo de cola de los países de Europa en construcción y presupuestos estatales de Vivienda de Protección Oficial (VPO), debería sensibilizar mucho más a un gobierno progresista", ha reivindicado el presidente de los Consejo General de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Gerard Duelo. "Disponer tan solo del 1,5% de vivienda de protección oficial, cuando la media europea (UE-28) es del 9,3%, es lamentable. Hay países como Holanda, con gobiernos conservadores, que superan el 30% en vivienda de promoción pública".
La vivienda y la tasa de esfuerzo
En el sector se reconoce que la desaparición del parque público de viviendas en España ha contribuido a una creciente escalada de los precios, facilitando una brecha la oferta y la capacidad adquisitiva de la demanda. No obstante, se remarca el impacto más que relevante de que está teniendo la regresiva política monetaria de la UE.
Al hilo de la subida de tipos del Banco Central Europeo desde verano de 2022, la tasa de esfuerzo de los españoles ha vuelto a rebasar el umbral sostenible del 35%. De acuerdo a los últimos datos del Banco de España, el esfuerzo teórico anual alcanzó el 38,3% al cabo del primer trimestre de este 2023, frente al 31,6% del mismo período de 2022 y el 29,9% de 2020.
El propio mercado está ya dando síntomas de ajuste interno, como la caída en doble dígito de las transacciones de compraventa de vivienda que han reflejado el Instituto Nacional de Estadística y el Consejo General del Notariado. Atendiendo a estos últimos, el mes de julio se saldó con la misma caída de precios que en julio de 2008 y la mayor desde el shock que supuso el confinamiento. Un 4,6% cuyo alcance genera posiciones discrepantes entre distintos agentes del sector.
El segmento donde mayor desfase se advierte entre la oferta y la demanda es el del alquiler. Solo en el último año, los precios han vuelto a subir un 10%, hasta un pico histórico de 12 euros por metro cuadrado
En cualquier caso, el segmento donde mayor desfase se advierte entre la oferta y la demanda es el del alquiler. Solo en el último año, los precios han vuelto a subir un 10%, hasta un pico histórico de 12 euros por metro cuadrado, según los últimos registros de Idealista, el mayor portal de anuncios del mercado.
En el sector entienden que las regulaciones introducidas por la nueva Ley de Vivienda no han contribuido a capear la falta de oferta en el mercado sino a agravarla. En contrapartida, reclaman que el Estado asuma su responsabilidad a la hora de cumplir los objetivos de vivienda pública fijados en la misma ley.
Se plantea el ejemplo de Viena, donde el importante parque público de vivienda posterior a la Segunda Guerra Mundial se ha visto acompañado de un mercado general con variaciones interanuales de precio por lo general inferiores al 5%. En cualquier caso, desde el sector se alientan fórmulas mixtas, como las que impulsa la Comunidad de Madrid de la mano de fondos de inversión internacionales en regímenes de concesión y con seguridad jurídica sobre los retornos.
En este sentido, la propia Ley de Vivienda deja en el aire cuál será la referencia de actualización de los alquileres a partir de 2025, ante lo que inversores plantean alternativas políticamente complejas.
