Si hay una voz autorizada para resumir el sentir de los grandes inversores inmobiliarios hacia España en general y la vivienda en particular, esa es la de Juan Velayos (Barcelona, 1973). Antiguo consejero delegado de Renta Corporación y fundador de la promotora Neinor Homes de la mano del fondo americano Lone Star, Velayos es hoy consejero en empresas del sector residencial como las cotizadas Témpore Properties o Montebalito e impulsa The District, el foro que pone en contacto a los inversores nacionales y, sobre todo, internacionales con capital y/o interés en el inmobiliario español.
"Veo al sector bien preparado para entrar en un nuevo ciclo, estamos infinitamente mejor preparados que en 2008 en deuda y profesionalización", asegura ante el nuevo contexto marcado por la subida de los tipos de interés. "Estaremos, probablemente, en torno a seis meses en los que no van a pasar grandes cosas por la incertidumbre, que no gusta al capital, y se verán ajustes de precio, pero hay unas macrotendencias que seguirán pase lo que pase en este tiempo".
En la misma línea, la proyectada Ley de Vivienda puede tener un impacto en la inversión pero "la vivienda social no se va a poder llevar a cabo sin una estructura de capital". La promoción de vivienda en alquiler y asequible (que suponga menos del 35% de los ingresos del inquilino), las residencias para estudiantes y mayores, los centros de ciencias de vida (life science) y los data centers son ejemplos de activos inmobiliarios con potencial más allá del ciclo, según Velayos, quien igualmente atisba una megatendencia tan incipiente como potencialmente transversal a las demás y, por tanto, capaz de revolucionar al sector.
La vivienda industrializada
"La industrialización ha venido para quedarse", asegura en tiempos en los que la construcción industrializada empieza a crecer pero supone todavía menos del 2% del mercado residencial en España. La punta del iceberg es el famoso concepto de la vivienda prefabricada en formatos estándar pero la industrialización incluye también crecientes números de casas de lujo construidas offsite como así también una garantía para los inversores en términos de sostenibilidad medioambiental.
"Por fin hay dinero y talento que ha entendido que la industrialización es el camino hacia la reducción de los costes, la fiabilidad de las entregas y una mejora de la calidad y sostenibilidad", esgrime sobre un método capaz de reducir entre un 30% y un 60% los plazos y, por tanto, garantizar retornos a mayor velocidad, como así también, atraer a la mano de obra que escapa a la construcción tradicional.
El también titular de la asesora de inversiones JV20 incide en que las cuatro mayores promotoras del país, Metrovacesa, Neinor, Aedas y Vía Célere, están bajo control de fondos internacionales con interés en sofisticar los procesos constructivos para superar las tradicionales inercias del sector. Aedas, de hecho, llegó a trasladar al mercado un ambicioso plan de cara a 2023 bajo el que el 25% de sus nuevas casas tendrían algún tipo de industrialización; la mayor constructora nacional, Avintia, se ha fijado el objetivo de que el 15% de su producción de viviendas sea industrial en 2025.
"Posiblemente, en diez años, todo estará industrializado de alguna manera. Aquellos que estén más rezagados...les digo, o se industrializan o no podrán competir"
"Posiblemente, en diez años, todo estará industrializado de alguna manera. A aquellos que estén más rezagados, les digo: o se industrializan o no podrán competir". En esa línea, reconoce que no todas las empresas, siquiera las grandes, están tomándose suficientemente en serio el valor de la industrialización por su coste inicial. "A corto plazo, el coste de construir vivienda industrializada seguirá siendo un 5-10% más alto, pero a 3-4 años, conseguirá igualar costes con el método tradicional y después, los irá reduciendo por economías de escala", proyecta.
"La industrialización debería ser capaz de reducir los costes de la vivienda en niveles por encima del 10%, y ojalá llegue a niveles de descuento sobre el 20%", estima Velayos sobre un fenómeno por el que han empezado a apostar también compañías como Avintia y Culmia en alianza en Madrid con la Administración Pública para construir viviendas en alquiler a precio tasado y en menor plazo ante el déficit del mercado, de más de un millón de unidades a nivel nacional, por las 100.000 viviendas que se construyen ahora al año en total.
"Puede que la subida de tipos retraiga la industrialización, pero no para el inversor que tenga luces de largo plazo: en el futuro solo ellos podrán competir".
