La inflación suele potenciar la compra de vivienda como valor refugio, pero también erosiona el margen de las familias con menos ahorro... y el mercado empieza a dar síntomas. Según los registros de portales inmobiliarios a los que ha tenido acceso este diario, la demanda de pisos para la compra ha comenzado a resentirse en el último trimestre, un extremo que también corroboran desde una de las principales promotoras nacionales.
Atendiendo a datos de Fotocasa, las búsquedas de vivienda cayeron ya un 5% entre mayo y junio, y en julio retrocedieron otro 10%. Desde el portal acotan que la coyuntura vacacional podría ser un factor que explique la caída del interés en esta altura del año, si bien desde otros portales apuntan al endurecimiento de la financiación como el factor principal.
Es el caso de la inmobiliaria Don Piso, que da cuenta a este medio de un retroceso en las búsquedas hasta el 15 de julio del 15% respecto al mismo período del año 2021. "Una parte de la demanda que se va lo hace esperando a ver cómo evoluciona el mercado en los próximos meses y otra, simplemente porque ahora ya no le dan los números", señala el subdirector general de Don Piso, Emiliano Bermúdez.
El euríbor al que están referenciadas las hipotecas variables pasó en abril a positivo y ha subido desde entonces hasta posicionarse cerca del 1%. Como respuesta, en suma, algunos de los principales bancos han empezado a encarecer sus hipotecas fijas hasta un 20%.
La inflación aumenta el esfuerzo de las familias
El departamento de datos de Don Piso proyecta así una contracción de las operaciones del 15-20% en lo que queda de 2022. Y ello, al hilo de un aumento significativo de la tasa de esfuerzo de las familias, desde un 30% hasta un hipotético 45% a finales de año en paralelo a una subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo hasta el 2%.
Dicho escenario es similar al perfilado por los economistas del primer banco español, Caixabank, que estiman que el acceso a una vivienda para las familias españolas se podría ver endurecido este 2022 cruzando el umbral del 35% de esfuerzo considerado como sostenible.
"Nuestra proyección es que los precios seguirán subiendo con fuerza hasta octubre, cuando empezarían a desacelerarse para estancarse por debajo de la inflación en los primeros meses de 2023 y, eventualmente, quedar en 0% o pasar a bajar", enuncia Bermúdez.
"Si tuviera que aconsejar sobre comprar o no una vivienda, creo que recomendaría comprar ahora aprovechando que todavía hay hipotecas fijas baratas... porque para que los precios bajen quizá haya que esperar un año", añade.
De forma similar opina Rebeca Pérez, consejera delegada de la plataforma de compraventa inmobiliaria Inviertis. "Hay todavía mucha liquidez en el mercado, lo que potencialmente permitirá que los precios sigan escalando, aunque sea mínimamente; los tipos tendrían que llegar al 4% para que veamos restricciones monetarias fuertes, según lo que ha sucedido históricamente", esgrime.
"Es bastante plausible que a principios de 2023 empecemos a ver a correcciones en el precio de la vivienda, pero no hay que perder de vista que tampoco venimos de subidas anormales por lo que no veríamos una corrección anormal. De hecho, después de la crisis de 2008, los precios tardaron año y medio por lo menos en bajar un 10%", ahonda Pérez, incidiendo en la naturaleza inelástica de la vivienda.
De hecho, la calificadora de riesgo americana Standard & Poors estima que el precio de la vivienda en España -aún en torno a un 10% por debajo de máximos- podría seguir subiendo ante el margen al alza que se espera todavía este año de parte del comprador extranjero, con capacidad de pagar hasta un 40% más que el nacional.
Llevamos cuatro meses en los que las subidas de precio se han consolidado en el entorno del 4-5%, y para la segunda mitad del año no esperamos bajadas de precio pero sí subidas más moderadas"Ferran Font, director de Estudios de Pisos.Com
Por su parte, el director de Estudios de la inmobiliaria Pisos.com Ferran Font esgrime haber empezado ya a percibir cierta moderación en la tendencia al alza de los precios de las casas, previendo que la misma se acentúe a finales de año.
"Llevamos cuatro meses en los que las subidas de precio se han consolidado en el entorno del 4-5%, y para la segunda mitad del año no esperamos bajadas de precio pero sí subidas más moderadas", señala Font. En el primer trimestre del 2022, el último del que ha publicado datos el Instituto Nacional de Estadística, los precios subieron un 8,5% respecto a los primeros tres meses de 2021.
"Las agencias inmobiliarias nos comentan que notan una caída importante de las visitas en este mes de julio", incide Font. "La duda es si estamos en algo estacional o puntual, o ante ese cambio de tendencia que vendría de la mano de un segundo semestre con menos actividad".
