A las proyecciones de distintas entidades financieras en España sobre el residencial se suma ahora la del Fondo Monetario Internacional (FMI). La entidad que vela por la entidad financiera internacional transmite pocas dudas sobre la evolución que espera en nuestro país para un activo tan transversal para la economía como la vivienda.
La flamante proyección a este respecto del Fondo da cuenta de una tendencia moderada pero alcista en los precios residenciales en España, con un escenario base que apunta a un aumento cercano al 5% al cabo del verano de 2026 -el límite temporal de la propia estimación del FMI- respecto al comienzo de 2024.
Y ello, dentro de un esquema que contempla que el paro se reduzca paralelamente de forma suave pero manteniéndose todavía por encima del 11% al cabo del período considerado. Como fuentes, el staff de organismo multilateral ha utilizado los datos disponibles hasta mediados de julio de los Registradores de España, el Instituto Nacional de Estadística, el ministerio de Transportes/Vivienda, la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico, el Banco de España, Eurostat y cálculos propios del mismo FMI.
Rechaza sobrevaloración en la vivienda
Entre las conclusiones de los analistas del Fondo sobresale que, a su juicio, las valoraciones residenciales en España "no muestran signos de sobrevaloración significativos". Más aún, desde el staff del FMI aseguran que su análisis basado puramente en la demanda -que considera los niveles de ingresos, crecimiento poblacional y tasas de interés- sugiere que la sobrevaloración relativa a fundamentales descendió desde un 6% a principios de 2022 a un 2,1% en el tercer trimestre de 2023.
Una tesis que parece encajar con la reciente revisión a la baja en la proyección de tasa de esfuerzo de cara a vivienda de los españoles calculada por parte del Banco de España ante el nuevo ciclo bajista en la tasas de interés en Europa.
"Incorporando el ciclo crediticio y las limitaciones en la oferta en la evaluación, el resultado es una nueva reducción de la desalineación de precios a aproximadamente un 0,9% en los últimos dos trimestres", añaden desde el Fondo.
El FMI no descarta subidas mayores y delimita el extremo contrario
En este sentido, desde el staff del FMI matizan que el modelo de sus proyecciones -que perfila subidas nominales pero por debajo de la inflación general- no alcanza a explicar, en el presente, un tercio del alza de los precios que está experimentando el mercado de la obra nueva. Lo que, en opinión de los mismos investigadores, podría obedecer al influjo de los compradores extranjeros, que podrían eventualmente llevar los precios más allá de los niveles proyectados en el escenario base.
Paralelamente, el escenario más pesimista, que incluye un aumento del desempleo hasta niveles cercanos al 20% en el verano de 2026, se vería acompañado de una fuerte bajada de los precios de la vivienda que se estabilizaría en torno a un descenso del 10%. Un extremo que, en cualquier caso, los investigadores del FMI ven poco probable.
En esa línea, desde el staff del Fondo añaden que "el incremento acumulado de los precios de los bienes raíces inmobiliarios en España desde el tercer trimestre de 2019 está en línea con la media de la zona del euro y los precios de los bienes raíces inmobiliarios en términos reales se mantienen significativamente por debajo de los niveles previos a la crisis financiera de 2008" en el caso de España.
Caixabank y BBVA proyectan subidas de precio
Los argumentos del Fondo parecen entroncar con los esgrimidos recientemente por algunas de las principales entidades financieras españolas. Es el caso de CaixaBank, que sitúa el precio de la vivienda un 30% por debajo en términos reales en la comparación con el 2008.
Los investigadores del banco que preside José Ignacio Goirigolzarri proyectan así que el 2024 se salde con un alza en las valoraciones de entre el 4,4% y el 5% interanual, según se trate de la referencia del ministerio de Vivienda o del INE. Para 2025, la proyección es también de subidas, aunque más moderada, del 2,8%.
Por su parte, los últimos cálculos de BBVA perfilan un escenario de mayor incremento en los precios de la vivienda, del 5% en 2024, y del 4,7% en 2025 en términos nominales. El departamento de investigación del banco que encabeza Carlos Torres estima además que el residencial se encarecerá también en términos reales, en un 0,7% este año y un 1,6% en 2025, en paralelo a un abaratamiento en el acceso a la financiación dentro de un clima de estabilidad ascendente en la macroeconomía.
