Los técnicos del Ministerio de Vivienda reconocen que "hay un problema de oferta" en España

"Hay un problema de fondo de oferta", reconoció un alto cargo técnico del Ministerio de Vivienda en una reciente conversación con empresarios del sector promotor. La frase cobra más resonancia tras las declaraciones del flamante presidente del Banco de España, José Luis Escrivá, preguntado sobre si existe evidencia de los efectos positivos de un control de precios del alquiler.

"No me consta", respondió a Carlos Alsina en Onda Cero el hasta hace unas semanas integrante del mismo Gobierno que ahora apuesta por que las comunidades autónomas y ayuntamientos implementen dichos controles. "De lo que sí hay evidencia es que faltan viviendas. Hay una insuficiencia de viviendas para el número de hogares que se están creando, hay un desajuste entre oferta y demanda", remató, haciendo suya la tesis de la anterior gestión del BdE, que afloró un déficit de 600.000 viviendas en España al cabo de 2025 y advirtió del potencial impacto negativo en la oferta de los controles de precio.

Las palabras del exministro de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones de España y ahora presidente del Banco de España a propuesta del Gobierno sugieren a un tiempo una pretensión de independencia -o al menos, la apariencia- del economista, y cierta inconsistencia todavía latente entre el discurso político y la visión técnica puertas adentro del ala socialista del Ejecutivo.

Y es que, según atestiguan en off representantes del sector privado reunidos recientemente con sus pares del ramo que encabeza Isabel Rodríguez, en algunos sectores del ministerio no abundaría el convencimiento de que la intervención del mercado en la forma del tope de rentas deba ser un eje de la política de vivienda.

En algunos sectores del ministerio no abundaría el convencimiento de que la intervención del mercado en la forma del tope de rentas deba ser un eje de la política de vivienda.

"Cuando les preguntas por datos de impacto y perspectivas sobre el control de precios, ellos no los tienen", señala a este medio uno de estos empresarios. "Lo que sí reconocen, con datos y las evidencias del INE -Instituto Nacional de Estadística- y el ministerio de Transportes, es que hay que duplicar la entrada de vivienda anual al mercado ante las corrientes migratorias que se vienen".

Unos cálculos sobre necesidad de nueva oferta en España que han sido corroborados, al menos, por fuentes cercanas a la Secretaría Técnica del ministerio de Vivienda.

Por lo pronto, la ministra Rodríguez ha acabado aclarando en la reunión sectorial del ramo con las comunidades autónomas que no se condicionarán los fondos estatales de Vivienda a la aplicación de controles de precio, si bien se darían 'premios' adicionales a aquellas que lo hagan en virtud de la Ley de Vivienda de 2023.

La Generalitat reivindica unas primeras caídas

"El tema es que la velocidad a la que habría que subir la oferta, facilitar los suelos a promotores y la financiación, plantea un desafío muy complejo de afrontar solo con la colaboración público-privada como la ha habido hasta ahora…y eso abre un hueco para la retórica política", reconoce por lo bajo otro promotor.

En este contexto complejo a nivel interno del Gobierno y el propio sector ha sorprendido el anuncio de la titular de Vivienda de la Generalitat de Cataluña sobre las primeras caídas en los precios de los alquileres, adelantándose a que el Instituto Catalán del Suelo (Incasol) publique las cifras oficiales.

En palabras de la química y consejera socialista Silvia Paneque, en el Govern ya tendrían constancia de disminuciones del 3% al 5% en los alquileres firmados durante el segundo y tercer trimestre de este 2024, los primeros dos períodos con la nueva limitación de precios implementada en 140 municipios de Cataluña, incluida la capital.

Habría una diferencia de hasta 400 euros mensuales entre el valor medio de los contratos recogido por Incasol y el de Alquiler Seguro

Unas cifras que chocan con el pico histórico en los precios en oferta en Barcelona en el mismo período considerado del que dan cuenta portales como Idealista, o en los datos de contratos firmados según el relevamiento de la empresa Alquiler Seguro.

Por lo pronto, las últimas cifras ya publicadas por Incasol (a partir de las fianzas depositadas) corresponden a los primeros tres meses del año, cuando se registró el primer trimestre con el menor número de contratos firmados desde 2015 y el precio más alto. En este sentido, los Colegios y Asociaciones de Agentes Inmobiliarios han pedido no perder de vista el posible impacto en el mercado del primer anuncio de implementación de los controles, en junio de 2023.

Tras la evidencia

Todo ello, dentro de una década en la que la respuesta desde la Generalitat de Cataluña y el ayuntamiento de Barcelona ha pasado por un creciente intervencionismo sobre el sector. Incluido un control de precios entre finales de 2020 y principios de 2022, cuando acabó anulado por el Tribunal Constitucional por suponer una extralimitación de sus competencias.

Al respecto, los investigadores del Observatori Metropolità de l'Habitatge de Barcelona -el arquitecto Jordi Bosch y el sociólogo Joffre López- esgrimieron sobre el tope de rentas en la Ciudad Condal que llegó a reducir los precios "de forma particularmente intensa durante los primeros meses de aplicación", con caídas superiores al 7%.

Paralelamente, dieron cuenta de "una progresiva pérdida de efectividad de la Ley para moderar los precios" que habría obedecido al "incremento del número de contratos firmados por encima del precio máximo de referencia establecido por la Ley pasados estos primeros meses de entrada en vigor".

Todo lo anterior, bajo la advertencia de los mismos investigadores de que los resultados podrían haber estado condicionados por el impacto de la pandemia, que se vio sucedida de un aumento de la oferta embalsada y una bajada generalizada en doble dígito de los precios en toda España.

Tiempo después, en 2023, llegó el análisis con microdatos en torno a Incasol sobre el impacto del control de precios en toda Cataluña de los economistas José García Montalvo, Joan Monras y Josep María Raya para la escuela de negocios Esade.

"Bosch y López también utilizan los microdatos del Incasol para el análisis de Barcelona pero de forma meramente descriptiva, lo que condiciona su interpretación dada la complejidad del contexto de la evaluación", inciden en su estudio, según el cual la Ley tuvo "un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en contraste, un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al 'techo' marcado por el índice de referencia".

"La ley redujo mucho la cantidad de contratos firmados, especialmente entre los pisos más caros", han advertido. "A la luz de evidencia recogida en otras ciudades, esta menor oferta podría incrementar los precios a la larga".