En estos días en los que se celebra en Madrid la Cumbre del Clima, los registradores somos conscientes de la importancia que supone para la ciudadanía y administración reflejar fielmente la información medioambiental asociada al territorio favoreciendo un fortalecimiento en la defensa y protección del mismo.
El Registro de la Propiedad, como institución jurídica, tiene como finalidad primordial dar publicidad a la situación jurídica de los bienes inmuebles, no solo la relativa a su titularidad sino también la referida a las limitaciones o cargas que pesan sobre ellos, entre las que se encuentran las medioambientales. La exposición de motivos de le ley 13/2015 de 25 de junio lo señala de manera expresa indicando que “la fiabilidad de la información incrementa la seguridad jurídica. La seguridad jurídica en las transmisiones es un importante valor añadido a la propiedad inmobiliaria, evitando supuestos litigiosos y costes asociados, tanto económicos directos de todo contencioso, como los indirectos, derivados de las situaciones de pendencia, dotando al mercado inmobiliario de mayor transparencia”.
Un claro ejemplo lo encontramos en el artículo 9 y concordantes de la ley hipotecaria que, tras la reforma del 2015, permite hacer constar, cuando conste acreditada, la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente. En el ámbito medioambiental, son objeto de publicidad registral, entre otros casos, los suelos contaminados, suelos forestales incendiados, espacios naturales protegidos o zonas inundables.
Asimismo, el propio artículo 9 de la ley hipotecaria señala que podrá ser objeto de publicidad registral la información procedente de otras bases de datos, relativa a las fincas cuya representación gráfica catastral haya quedado o vaya a quedar incorporada al folio real. En estos casos podemos hablar de una integración de la cartografía medioambiental con la cartografía catastral.
Doble compromiso
En base a ello y para el caso de las zonas inundables, existe una herramienta, el sistema nacional de cartografía de zonas inundables, muy útil en el ejercicio de la función calificadora que desarrollamos los registradores, puesto que permite determinar si una finca está incluida en zona de flujo preferente o en zona inundable con limitaciones de uso del suelo que ello supone.
Entre estas limitaciones recogidas en el Reglamento del Dominio Público Hidráulico se encuentra la de que toda actuación en la zona de flujo preferente deberá contar con una declaración responsable, en la que el promotor exprese claramente que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados. Además, también con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en zona de flujo preferente o en zona inundable.
Como consecuencia de ello, el compromiso que asume el registro de la propiedad en la protección del medio ambiente tiene una doble vertiente: como garantía para la Administración: en cuanto le permite conocer cuáles son las fincas y quiénes son sus propietarios, incluidas en cualquier espacio sujeto a una actuación ambiental (espacios protegidos, zonas contaminadas, corredores de ruido); y como protección para el ciudadano: ya que a través de este instrumento de publicidad puede conocer cuáles son las limitaciones medioambientales que afectan a los terrenos de los que es propietario o cuya adquisición pretende, y cuál va a ser en definitiva el contenido de las facultades que integran su derecho de propiedad sobre una finca determinada.
