Cuando los políticos no quieren solucionar un problema, suelen buscar culpables. La causa de que algo no funcione se atribuye a las acciones perniciosas o corruptas de un grupito de malhechores desleales, que son el principal motivo de que algo que queremos todos no exista o funcione mal. Si esa gente se comportara de manera responsable, todo iría mucho mejor. Hay que ponerlos en vereda, castigarlos y regularlos de forma inmediata.
Cuando hablamos de vivienda en España, el chivo expiatorio favorito de ciertos políticos de izquierdas son los grandes tenedores de vivienda. Se los pinta como gente con corbata y cuernos demoníacos que vienen a nuestros barrios a comprar todos nuestros pisos y hacer toda clase de maldades con ellos: desde mantenerlos vacíos para inflar precios hasta llenarlos de turistas para expulsar a los locales.
El gran problema de este tipo de argumentos es que la existencia de estos actores no nace de la maldad, sino de la idea infantil y absurda de que la inversión en ladrillo es rentista, improductiva y depredadora, y por tanto debe ser combatida. En realidad, la inversión en vivienda solo atrae a los fondos buitre cuando los políticos no hacen su trabajo.
Si hay algo que distingue al mercado de la vivienda es que el nivel de oferta depende casi totalmente de las autoridades, que deciden cuánto se puede construir y dónde
Los fondos de inversión, esos grandes tenedores de vivienda, lo que buscan es encontrar activos que les den un buen retorno. En sus análisis, que son a menudo públicos porque cotizan en bolsa, explican que cuando invierten en propiedades inmobiliarias lo hacen siguiendo dos criterios muy simples. Primero, buscan lugares donde hay demanda, ya sea porque están creciendo, porque reciben muchos visitantes o por su buena situación económica. Segundo, intentan encontrar lugares donde es difícil aumentar la oferta, ya sea por falta de espacio disponible o, más habitualmente, porque la regulación dificulta construir más.
La primera parte de la ecuación suele ser el resultado de buenas noticias: algo tiene que estar funcionando bien para que una ciudad o municipio sea atractivo. La segunda parte es casi exclusivamente fruto de decisiones políticas, ya que si hay algo que distingue al mercado de la vivienda es que el nivel de oferta depende casi totalmente de las autoridades, que deciden cuánto se puede construir y dónde.
Castigar al inversor
Cuando un grupo de inversores privados quiere meter una montaña de dinero en tu ciudad, eso ocurre porque percibe que tus gobernantes han permitido que la demanda crezca mucho más rápido que la oferta que están dispuestos a autorizar. Saben que eso aumentará los precios y hará que su inversión sea mucho más rentable. Así que, además de comprar pisos a mansalva, se opondrán a cualquier plan de construir más viviendas, porque eso rompería su modelo de negocio.
Los políticos de izquierdas, no obstante, se han convencido de que los inversores son la causa y no la consecuencia de sus errores de planificación. Así que, en lugar de solucionar algo que no cuesta dinero y que controlan directamente, esto es, construir más casas, suelen optar por castigar a estos inversores con leyes que restrinjan los precios del alquiler.
La buena noticia es que controlar los precios de los alquileres realmente ahuyenta a los grupos de inversión, porque alquilar casas se vuelve mucho menos rentable a medio plazo. La mala noticia es que esto hace que nadie quiera alquilar casas, así que los propietarios se apresuran a ponerlas en venta. Dado que ya había una falta de oferta que hacía subir los precios, el mercado de vivienda en propiedad se llena de compradores desesperados que antes buscaban alquilar, y eso sube aún más los precios.
Mientras tanto, la oferta de alquileres disminuye. Los únicos que se benefician son los inquilinos que consiguen mantener sus contratos. Todos los demás tendrán que buscar una hipoteca o competir por menos viviendas con muchos más inquilinos potenciales, lo que también acabará presionando los precios al alza.
Ni buenos ni malos, solo incentivos
Por mucho que algunos insistan en que la vivienda no debe ser una inversión ni depender del mercado, la realidad es que es un activo como cualquier otro. La única diferencia es que el retorno de inversión depende, sobre todo, de las decisiones políticas. En el mercado de la vivienda no hay buenos ni malos, solo incentivos.
Si queremos solucionar el elevado coste del alquiler y la compra de un piso en España, es hora de abandonar discursos maniqueos sobre capital ocioso, fondos buitres y rentistas, y entender de una vez los problemas de fondo.
Nota final: todo esto, por cierto, no significa que el mercado de la vivienda deba estar completamente desregulado. Ningún mercado lo está. La planificación urbanística y los usos del suelo son importantísimos, tanto por su impacto ambiental como para la gestión de infraestructuras. La relación entre casero e inquilino no es simétrica, y es necesario proteger a los inquilinos de abusos. Hay que limitar (o gravar fiscalmente con saña) los alquileres estacionales, y hacerlo lo antes posible. Nuestra gloriosa experiencia con las hipotecas basura allá por 2007 debería dejar claro que el mercado de capitales que nutre estas inversiones debe estar muy bien vigilado. Y, obviamente, es necesario mantener unos estándares de seguridad y servicios en cualquier edificación.
La solución no es darles todo el poder a los caseros. Más que nada, porque estos serán los primeros que se opondrán a aumentar la oferta cuando los precios están subiendo.
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