La decisión del fondo M&G de centrar la que será su nueva megaplataforma de flex living en mercados ahora 'liberales' como Madrid, Valencia y Sevilla dista de ser anecdótica. La propia Santander Asset Management, la gestora del banco que preside Ana Botín, también ha elegido a Madrid y Valencia para su flamante irrupción en el segmento de los alquileres temporales, que tendría en la cuestión regulatoria uno de sus grandes vectores frente al mercado de arrendamientos de larga duración.
Los últimos datos de la consultora Jones Lang Lasalle apuntan a una nueva caída de la inversión en vivienda para alquiler tradicional hasta septiembre del 65% respecto a 2023. En los primeros nueve meses de 2024, la inversión en alquiler de larga duración ha caído a los 484 millones, mientras que el sector del flex ha captado ya más del doble que el año anterior, unos 225 millones, que tenderían a crecer considerablemente con el paso de los meses, según descuentan distintas fuentes del sector.
El flex living -antes coliving- ha emergido como una opción con interesantes rentabilidades para inversiones que se habían previsto para el mercado del build to rent, esto es, para la promoción de vivienda nueva para alquiler, y que de repente se complicaron, según reconocen en off the record los inversores detrás de uno de los tres principales operadores actualmente del incipiente segmento en el mercado nacional.
La subida de tipos de interés del Banco Central Europeo desde el verano de 2022 ha lastrado buena parte de las iniciativas en torno al BTR que había desde antes de la pandemia. En suma, la normativa establecida por la Ley de Vivienda a partir de 2023, con los condicionamientos derivados sobre los proyectos de vivienda nueva -por ejemplo, en Cataluña- y la perspectiva de un mercado residencial cada vez más intervenido han exacerbado el freno del segmento y potenciado el atractivo del flex, ya contemplado por la regulación local en administraciones como la de Madrid.
2.600 millones comprometidos en proyectos concretos
Y es que según cifras con las que trabaja la consultora Colliers, a mediados de este 2024 ya se habían comprometido por inversores unos 2.600 millones para proyectos concretos de flex living, que supondrían un total de 23.200 unidades, el grueso todavía en desarrollo.
"Las cifras que elaboramos en Colliers excluyen transacciones aún no cerradas y declaraciones de interés sin una estrategia clara, por lo que el potencial pipeline y el capital interesado es significativamente mayor", afirman desde la consultora. "Todo ello ha resultado en lo que se puede llegar a percibir como un boom de proyectos flex en todos sus formatos desde inicios de 2023".
Por lo pronto, la propuesta de la plataforma Be Casa, del fondo americano Greystar, se ha consolidado en los últimosm meses como la que más unidades de flex living tiene ya operativas en el país -fundamentalmente en Madrid-, seguida de Node Living, la compañía impulsada por Esteve Almirall de la mano de Momentum Reim. Por su parte, el fondo Stoneshield, de los empresarios Felipe Morenés y Juan Pepa, ha comprado suelos privados y parcelas del propio ayuntamiento de Madrid para unas 3.500 residencias flex solo en el barrio de Valdebebas bajo la marca The Flexy Living.
"En el momento en que se desarrolle todo el pipeline identificado en España, Barcelona reducirá su cuota de mercado a la mitad"
Otros de los 'players' del mercado son el fondo Brookfield a través de Livensa Living con activos en Madrid y Málaga, y Bestinver, propiedad de Acciona, que por medio de Smart Living Properties ha irrumpido en el mercado con la compra de un edificio de oficinas en el barrio madrileño de Chamartín para reconvertirlo a flex.
El entorno de la capital española acapara y acapararía más proyectos que el resto de las capitales del país juntas: un 67% del total, según los registros de Colliers, que estima que Barcelona dejará en el futuro de ser el segundo mercado.
"En el momento en que se desarrolle todo el pipeline identificado en España, Barcelona reducirá su cuota de mercado a la mitad, pasando de un 16% actual a un 8% del total nacional. Este dato no es casualidad: el interés inversor por Valencia y Málaga supera con creces al que genera Barcelona, resultado de la inseguridad jurídica que dificulta la implementación de negocios relacionados con el living (residencial)", han apuntado desde Colliers.
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