"Un elevado esfuerzo asociado al alquiler de vivienda puede dar lugar a efectos económicos y sociales adversos que justifican la intervención pública", concluye el último informe del Banco de España sobre El mercado del alquiler de vivienda residencial en España: Evolución reciente, determinantes e indicadores de esfuerzo.
El documento ocasional, firmado por Dmitry Khametshin, Luis Pérez García y David López Rodríguez (que ya había firmado uno relativo a la intervención pública en 2020), ha puesto grosso modo el énfasis en la adopción de medidas desde el Estado que impulsen la creación de un parque público en alquiler, así como la generación de un mayor volumen de oferta por parte del sector privado, tanto particulares como agentes institucionales, en línea con documentos anteriores. Sin embargo, matices como la citada frase en torno a la "intervención pública" han provocado no pocos titulares sobre un cambio de posición en el ente supervisor de los mercados financieros en lo tocante al control de precios.
Y es que la limitación de rentas es quizás la forma de intervención pública más conocida –que no la única- sobre el mercado del alquiler. La literalidad de la expresión ahora empleada por el BdE, es cierto, forma parte de una de las novedades en este último informe de la entidad que, desde hace un mes, preside el exministro del Gobierno socialista José Luis Escrivá. También lo es, en cierta medida, la falta de una crítica explícita al control de precios más allá de cuestiones formales como la fórmula de recogida de infomación del mercado. “En un contexto de oferta rígida, el diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas iniciativas, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada para la protección de la demanda en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento del mercado del alquiler a medio y largo plazo”, es quizá el cuestionamiento velado más marcado en esta ocasión, aunque sin una alusión directa.
El nuevo informe del Banco de España avala también, de forma eventual, ayudas directas a la demanda más vulnerable –anteriormente más cuestionadas por su impacto al alza en los precios a largo plazo- como las que ha puesto en marcha el actual Ejecutivo de Pedro Sánchez
En su informe de 2020 sobre la intervención pública de la vivienda, David López Rodríguez y María de los Llanos Matea incidían en que "los controles sobre los precios del alquiler de vivienda presentan el atractivo de dirigirse de forma inmediata y directa a los problemas de accesibilidad y de sobrecarga del alquiler en el gasto de ciertos colectivos. No obstante, la evidencia muestra la posible aparición de efectos adversos potencialmente significativos, especialmente cuando este tipo de medidas se mantienen durante períodos prolongados". Los autores luego enumeraban problemas como la reducción de oferta, la creación de guetos y una economía sumergida y la subida de precios en zonas no reguladas, así como la progresiva ineficacia del límite en el conjunto de las zonas con el paso del tiempo.
Así las cosas, hay quien en el sector empresario del inmobiliario piensa que lo anterior forma parte un incipiente cambio de rumbo en los enfoques de este ente en principio independiente por su poder prescriptor sobre la realidad económica tras la asunción en la presidencia del candidato propuesto por Moncloa. “La abundante y útil evidencia que presentan estos informes se empieza a difuminar con ideología”, lamenta uno de los empresarios consultados, ligado a un fondo de inversión internacional con presencia actualmente en España. "Parece que ha habido algún cambio en el BdE", añade otro gestor de inversiones.
Redimensión del problema de la vivienda en España
Para sorpresa de algunos, el Banco de España ha reducido la proyección de déficit de viviendas en España al calor de las corrientes migratorias hasta 2026. De unas 600.000 unidades proyectadas en abril a 500.000 ahora –la mitad, concentradas en Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga. Un redimensionamiento del problema de la vivienda que el ente supervisor ha justificado en una "importante desaceleración" en el ritmo de formación de hogares respecto a lo proyectado por el Instituto Nacional de Estadística.
"Las proyecciones del INE publicadas en octubre de 2022 preveían 270.000 hogares menos en el período 2024- 2025 que las proyecciones más recientes. Adicionalmente, los datos provisionales sobre el número total de hogares a mediados de 2024 apuntan a una importante desaceleración en el ritmo de creación neta de hogares", incide el nuevo informe del BdE. "Por ejemplo, en el primer semestre de 2024 la creación neta de hogares se situaría en unos 55.000 hogares. Esta cifra supone una creación neta en términos interanuales cercana a los 155.000 hogares, frente a previsiones del INE de junio de 2024 para el conjunto del año de 360.000 hogares. Esta tendencia, en caso de mantenerse, reduciría en una cuantía sustancial el déficit previsto de vivienda nueva para el año 2024", advierten ahora, reclamando igualmente cautela al respecto de estas expectativas, que acortarían la brecha con las 184.000 viviendas protegidas proyectadas por el Gobierno para esta legislatura. Una cantidad esta última que, en palabras del nuevo documento del BdE, "supondría incrementar de manera notable las cifras recientes de producción de vivienda protegida de alquiler promovida en los planes estatales y autonómicos".
Paralelamente, el ente ha esgrimido que el eventual aumento de la oferta “se ha visto limitado ante el auge de usos alternativos de la vivienda (alquileres turísticos, de habitaciones y de temporada), el reducido parque de alquiler social y el escaso dinamismo de la inversión del sector privado institucional en el mercado del alquiler residencial". Aún así, en cualquier caso, desde la entidad no han dejado de recordar que "la magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente como para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda".
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