Los nuevos contratos de alquileres de negocio empiezan a asumir la posibilidad de que se dé un nuevo confinamiento masivo.
Distintas fuentes jurídicas consultadas por este periódico dan cuenta de la generalización de determinadas cláusulas en los nuevos contratos de arrendamiento comercial en actividades expuestas a posibles restricciones o limitaciones.
Y ello en un contexto marcado por la creciente avalancha de demandas de inquilinos comerciales contra sus actuales caseros acogiéndose a la cláusula rebus sic standibus o de fuerza mayor para forzar una renegociación de las rentas.
Escenario de guerra judicial
Tal y como informó este medio, los pequeños comercios han obtenido ya su primera victoria en los juzgados a lo largo del 'caso Plenilunio'.
El juez ha frenado la ejecución del aval por impago ordenada por el propietario del centro comercial madrileño, el gigante francés Klépierre, contra su inquilino tras acogerse este a la cláusula rebus sic standibus. Como esa, hay una veintena de demandas presentadas en toda España.
De la mano del despacho Fieldfisher Jausas, unas 350 pymes de toda España agrupados en la Plataforma de Afectados por la covid-19 en centros comerciales de España (PAC) se movilizan en estos momentos para conseguir que los alquileres pasen a ligarse a las ventas dada la actual situación de excepcionalidad.
Nuevas cláusulas
Así las cosas, empiezan a extenderse entre los nuevos contratos de alquiler cláusulas que prevén las consecuencias para las partes de nuevas medidas restrictivas por parte del Ejecutivo.
"La recomendación a los clientes está siendo incluir cláusulas de este tipo en todos los nuevos contratos en los que la actividad desarrollada es muy probable que se pueda ver afectada en su normal desarrollo en las próximas semanas o meses, como consecuencia de futuras medidas o restricciones de apertura de los propios negocios (bares, restaurantes, ocio) o por la mera limitación de la libre circulación y movilidad de personas y vehículos (tiendas, estaciones de servicio, etc)", dice Pedro Albarracín, Director en el área de Mercantil del despacho Andersen. "Se permite a las partes pactar y regular ya los posibles efectos sobre el contrato de esas medidas, sin tener que entrar luego en discusiones o litigios sobre dichos efectos y, en particular, sobre la posibilidad del arrendatario de solicitar una minoración de la renta o incluso una suspensión de la misma.
Así, por un lado, aparecen cláusulas en las que se fijan los efectos directos en el contrato de las posibles restricciones o limitaciones que se puedan aprobar y que afecten al uso del inmueble o al desarrollo de la actividad.
Dentro de este tipo de cláusulas, ejemplos comunes pasan por la fijación de una reducción del 50% de la renta para el caso de un cierre forzoso del establecimiento superior a dos meses seguidos
Dentro de este tipo de cláusulas, ejemplos comunes pasan por la fijación de una reducción del 50% de la renta para el caso de un cierre forzoso del establecimiento superior a dos meses consecutivos, y la posibilidad de suspender unilateralmente el contrato pasados cuatro meses consecutivos de un obligado confinamiento.
En otros casos, las partes dejan sentado que la eventual imposición de restricciones o limitaciones por parte del Gobierno no podrá ser alegada como causa de fuerza mayor para que una de las partes fuerce una nueva renegociación de las condiciones del contrato.
