La Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) exigirá a las inmobiliarias que preparan su próxima salida a Bolsa un número determinado de informes independientes de valoración de sus activos en función del tamaño de la operación. Pero el regulador del mercado no dispone de un criterio establecido que fije cuántas tasadoras deben participar en la OPV.
En los próximos meses está prevista la salida a Bolsa de varias compañías inmobiliarias en España. De acuerdo a fuentes del mercado, Aedas, Vía Célere, Aelca, y Metrovacesa Suelo y Promoción han iniciado los trámites para ello o están estudiando la operación. En la información que envíen al mercado en el folleto de salida a Bolsa, uno de los datos sobre el que los inversores prestarán especial atención es el de la valoración de sus activos. Dicha valoración es encargada por la compañía a una tasadora independiente.
Para el mercado inmobiliario, la cuestión es de suma importancia. Tanto las inmobiliarias como las compañías especializadas en la tasación de los activos siguen de cerca el criterio que la CNMV tome para exigir tal número de informes independientes. Se trata de un trámite indispensable para salir a Bolsa, de un coste para la compañía que prepara la operación, y de un ingreso importante para las tasadoras. Además, la valoración de los activos inmobiliarios fue uno de los factores determinantes en la creación de la pasada burbuja inmobiliaria.
En 2007 la inmobiliaria Aisa valoró en 620 millones un terreno en Zaragoza; en 2010 el activo fue tasado en 31,8 millones
En el caso de Neinor, la inmobiliaria que estaba controlada por el fondo Lone Star, y que salió a Bolsa el pasado mes de marzo, la CNMV requirió que la compañía contratara a dos tasadoras para valorar sus activos. Savills Consultores Inmobiliarios efectuó la tasación principal, valorando en 1.250 millones de euros los activos de Neinor. La compañía además contrató a la consultora BDO para que realizara una segunda tasación, que efectuó sobre 50 activos de la empresa.
Aelca, la inmobiliaria controlada por el fondo estadounidense Castlelake, que dispone de una cartera de suelos para construir de 12.000 viviendas, trabaja en la actualidad en su próxima salida a Bolsa. De acuerdo a dos fuentes del mercado, en las conversaciones que ha mantenido la inmobiliaria con la CNMV de cara a la operación, de momento la exigencia del regulador es que aporte en su folleto de salida a Bolsa una única valoración de sus activos. Las mismas fuentes estiman que el valor de los mismos será próximo a los 1.000 millones de euros.
La decisión de la CNMV de imponer una, dos, o más valoraciones de los activos de una inmobiliaria que prepara su salida a Bolsa, "depende básicamente del tamaño de la compañía en cuestión", indican fuentes cercanas al organismo presidido por Sebastián Albella. "La CNMV dispone de un equipo encargado de ello; los factores que hay que tener en cuenta son diversos, no sólo el tamaño, también de qué tipo de activos se trata, qué calificación tienen...", añaden, aunque señalan que no se dispone de un criterio fijo establecido para decidir el número de informes independientes de tasaciones exigible.
Burbuja y valoraciones
Las valoraciones de los activos de las inmobiliarias en la época del boom, entre finales de los años noventa y 2007, fue uno de los factores determinantes en la creación de la burbuja y su posterior explosión, cuyas trágicas consecuencias todavía se dejan notar hoy en día en la economía española.
Consultoras como CB Richard Ellis, Jones Lang Lasalle, Aguirre Newman o Knight Frank podían valorar durante los años del boom económico español en cifras millonarias las expectativas de que tal suelo rústico fuera calificado como urbanizable, lo que permitía entonces la legislación vigente. Así, un campo de naranjos, una huerta, podía valorarse por las expectativas de que sobre ese suelo se levantara un hotel de lujo. De esa manera, los empresarios inmobiliarios podían solicitar en la caja de ahorros de turno un préstamo millonario aportando como garantía dicha valoración, que era plausible si previamente además las autoridades de la región agilizaban los trámites para que el suelo calificado como rústico pudiera ser urbanizable.
La cotización de Urbas fue suspendida la pasada semana por presunto delito relacionado con una sobrevaloración de activos
También esas valoraciones utópicas permitieron que las inmobiliarias españolas llevaran a cabo ampliaciones de capital nunca vistas antes. En lugar de aportaciones dinerarias, los accionistas de esas compañías entregaban activos inmobiliarios que previamente habían sido valorados en base a imaginativas expectativas. Si el pequeño inversor quería incrementar su participación en una inmobiliaria cotizada, debía pagar por ello; pero si uno de los grandes accionistas de esa misma inmobiliaria quería ampliar su presencia en el capital, sólo tenía que aportar esos activos que contaban con valoraciones infladas.
Esto explica que, por ejemplo, los activos de Astroc fueron valorados, a 31 de diciembre de 2005, en 594 millones de euros cuando sólo el 9% del suelo del que disponía la compañía era finalista; el resto era urbanizable, preurbanizable e incluso protegido. O que la inmobiliaria Aisa publicara el 9 de agosto de 2007 en la CNMV una valoración de sus activos realizada por CB Richard Ellis inflada no, lo siguiente: Entre esos activos de Aisa se encontraba un terreno en Zaragoza, de 8,9 millones de metros cuadrados; la consultora valoró ese suelo en 620 millones de euros; en 2010 fueron tasados en 31,8 millones de euros.
Las modificaciones sobre la Ley del Suelo impiden ya esas valoraciones basadas en expectativas. La Ley 8/2007, de 28 de mayo, decía en su introducción: "La clasificación del suelo ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y, por ende, ha fomentado también las prácticas especulativas".
Sin embargo, las valoraciones de activos inmobiliarios siguen dando sobresaltos. La pasada semana la cotización de Urbas fue suspendida tras conocerse que estaba siendo investigada por la Fiscalía Anticorrupción. La Información publicó que la Fiscalía consideraba que los directivos de la inmobiliaria sobrevaloraron supuestamente algunas de sus fincas falseando el valor de su última ampliación de capital por 307 millones de euros.
