La crisis ha diseñado un nuevo mercado hipotecario. Tras varios ejercicios de una absoluta falta de actividad en la concesión de hipotecas, con el arranque de 2014 ya se comienza a observar un cambio en la tendencia en la financiación para la adquisición de viviendas. Por un lado, el número de bancos dispuestos a conceder hipotecas ha aumentado, iniciándose una tímida guerra de precios (hasta la fecha sólo Bankinter y Santander cuentan con diferenciales por debajo del 2%) que tomará velocidad a finales de año.
Los tres primeros meses de 2014 han servido para constatar cuál es la nueva hipoteca surgida tras la crisis. Según datos aportados por las propias entidades, la hipoteca media se ha situado en los 100.000 euros. Apenas existe una excepción: Bankinter. La media de financiación para la adquisición de vivienda que está concediendo esta entidad se eleva hasta los 160.000 euros. En los momentos álgidos del 'boom hipotecario', la financiación media se llegó a elevar hasta los 200.000 euros, como reconoce Jaime Guardiola, consejero delegado del Sabadell.
Este descenso no sólo se explica en el mayor esfuerzo que exigen las entidades a los clientes para aprobar una operación, sino en el descenso del precio de la vivienda y la falta de oferta de nueva vivienda en las grandes ciudades con precios más elevados. La tasa de esfuerzo también ha aumentado. Ya quedan lejos aquellas estadísticas en las que las entidades concedían financiación incluso por un 120% del valor de los activos. La banca actualmente concede entre el 60-65% del precio de tasación de las viviendas, aunque algunas operaciones pueden llegar a aprobarse en el umbral del 80% si las entidades obtienen como contrapartida la contratación de algún depósito o fondo de inversión. Este mayor esfuerzo a los clientes ha contribuido a que se aumente el número de operaciones aprobadas por las entidades.
La rebaja de la aportación de la banca en cada operación se ha trasladado también al plazo de amortización hipotecaria. De los máximos históricos de 40 años (incluso alguna operación se prolongaba algún año más), el calendario se ha reducido al entorno de los 25 años. El máximo no supera los 30 años. En cuanto a precios, los primeros movimientos de Bankinter y Santander, de rebajar sus diferenciales por debajo del 2%, se han ido trasladando en estos primeros meses de forma paulatina al resto del sector. Así, la media se sitúa en el euribor+2,3%, cuando hace un año la conjunción de ambas variables llegaba a superar el 4%.
Entre enero y los primeros días de abril se han lanzado al mercado 11 nuevas hipotecas, la mayoría con diferenciales al euríbor menores del 2% y una de ellas con diferencial a tipo fijo, explica Bankimia en un comunicado. De hecho, el diferencial medio en abril se ha situado en el 2,415% frente al 2,78% que marcó en enero, según los cálculos realizados por el comparador de hipotecas.
Pero no sólo hay más hipotecas entre las que puede elegir el usuario si no que de las que ya existían, hasta 12 han rebajado sus diferenciales. Estos datos contrastan con los que se registraron en el mismo periodo de 2013 en el que no se lanzó ninguna nueva hipoteca y las 8 que experimentaron cambios lo hicieron para incrementar sus diferenciales, que en algunos casos llegó a ser más de un 3%.
Este aparente 'efecto llamada' de la banca, sin embargo, no se ha traducido en un mayor número de contrataciones. Sólo se sellaron 16.420 hipotecas durante febrero, un 33% menos que en el mismo mes de 2013. Con este retroceso interanual, el mercado hipotecario encadena ya 46 meses de caídas consecutivas, y amplía en seis décimas el descenso interanual de enero, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron un 32,4%. Aunque hay que remarcar que los datos del INE padecen un desfase de unos dos meses, por lo que realmente haría referencia a las firmas realizadas en diciembre y no en febrero. De ahí, el hundimiento de las contrataciones. Cabe recordar que en diciembre de 2012 el mercado se agitó por el fin de los incentivos fiscales, mientras en en diciembre de 2013 la actividad no respondió a ningún condicionante motivador.
Los bancos insisten que el crédito hipotecario será la última cartera en lograr crecimientos positivos de saldo ante el elevado stock actual generado durante los años del boom inmobiliario. "Nunca se va a llegar en número de hipotecas a las que se registraron en los momentos eufóricos. Las cifras actuales de nueva producción son muy bajas frente a las históricas", explicó hace una semana Guardiola, durante la presentación de resultados del Sabadell.
