En los últimos meses asistimos a una situación un tanto anacrónica del mercado de la vivienda, del mercado inmobiliario en general. Algunos de sus principales indicadores muestran crecimientos no registrados durante los últimos años. Las operaciones de compraventa de vivienda, por ejemplo, han aumentado en mayo, último mes del que hay datos oficiales, un 27,7% sobre el mismo mes del año anterior, con 60.059 que han cambiado de propietario.
Hace unos días, el Instituto Nacional de Estadística publicó la estadística de hipotecas suscritas en el mismo mes: 44.165 operaciones, por un importe de 6.592 millones de euros. Son 24,7% más firmas que en mayo de 2021 y por un importe un 39,8% superior. Ambos indicadores están muy lejos de los datos que se dieron en los años del 'boom' inmobiliario español, 2003-2007, previos a la crisis financiera internacional de 2008.
Pero hay un dato que merece un tratamiento especial: el importe medio de una hipoteca para la compra de una vivienda ha subido en mayo pasado (últimos datos publicados por el INE) a 149.300 euros, un montante que no se daba desde el año 2007, cuando la media del ejercicio se situó en 149.007 euros. Ha aumentado un 11,9% en tasa interanual, y solo en el acumulado de los cinco primeros meses, un 7,4%, ligeramente por debajo de la inflación del periodo enero-mayo (8,1%).
Hay que remontarse al año 2007 para encontrar un importe similar, pero las condiciones del mercado nada tienen que ver con las de entonces. En el año 2007, con una economía creciendo durante más de diez años seguidos por encima del 3% de media (con la excepción de 2002), se firmaron 1,23 millones de créditos hipotecarios exclusivamente destinados a la compra de una vivienda, por un importe de 184.000 millones de euros.
Evolución de las hipotecas
En los cinco primeros meses de este año se han suscrito 193.680 préstamos hipotecarios. Son un 18,7% % más que los 163.185 firmados en el mismo periodo de 2021. De mantenerse esta misma proporción, a final de año se habrán concedido alrededor de 470.000 préstamos. El importe de estos ascendía en el acumulado enero-mayo a cerca de 28.000 millones, lo que podría dar una montante global de 70.000 millones a cierre de año. Será, eso sí, la cifra más alta de los últimos años, pero nada que ver con los años de bonanza de la economía española.
Entre los años 2004 y 2007 se firmaron más de un millón de hipotecas anuales. Solo en un trimestre de cualquiera de esos ejercicios se firmaron más hipotecas que en 2019 o 2020.
Por eso llama la atención que el importe medio haya subido solo en lo que va de año un 7,4%. De acuerdo con los datos del Instituto Nacional de Estadística, el importe medio de un préstamo hipotecario durante los cinco primeros meses de este año está en 144.100 euros. En el año 2021, el montante se situó entre los 129.000 y 145.500 euros; en el año 2020, entre los 114.700 y los 136.700. Hubo un mes, febrero, en que, sorprendentemente, el importe ascendió a 176.200 euros, aunque nunca hubo una explicación clara sobre las razones de este incremento.
Pero no hace tanto tiempo, en 2018 o en 2019, los importes de las hipotecas oscilaron entre 115.500 y 127.000 euros, en el primero de los casos, y entre 124.100 y 135.500, en el segundo, sobre el que se pueden realizar las últimas comparaciones más homogéneas. Nunca, en el último decenio, el importe de un préstamo hipotecario ha bajado de los 100.000 euros, con algunas excepciones mensuales.
Diferencias con el 'boom'
La diferencia entre una época y otra es que, en 2007, el tipo medio de una hipoteca estaba en el 4,71% y en la actualidad su coste es del 2,47%. Eso sí, el 98% de los préstamos que se suscribieron entonces se firmaron a tipo de interés variable y solo dos de cada cien, a tipo fijo. Hoy, de momento, las últimas cifras del INE, de mayo, muestran que un 72,8% se firman a tipo fijo y un 27,2% a tipo variable. Puede que esta proporción empiece a variar en los próximos meses tras la decisión del Banco Central Europeo de elevar el precio del dinero del 0% al 0,5%.
Los expertos creen que detrás de este crecimiento está la lógica repercusión que la inflación está teniendo en todos los costes de producción, los de la construcción también. Pero, sobre todo, la escasez de oferta. En los últimos años, los ciudadanos han aprovechado los bajos tipos de interés para endeudarse a largo plazo. El nuevo crédito concedido por las entidades financieras para la compra de una vivienda lleva creciendo consecutivamente desde el año 2013, cuando tocó mínimos en las nuevas operaciones firmadas: 21.853 millones de euros. En 2021 se alcanzaron 59.425 millones, 2,7 veces más.
Ahora dos factores pueden ir en contra de la tendencia: la propia falta de oferta y, sobre todo, la subida del precio del dinero y, por tanto, de los préstamos, que puede echar para atrás muchas decisiones de inversión.
