La banca deja ver sus recelos ante una de las líneas maestras del plan que el presidente del Gobierno Pedro Sánchez ha asumido ante el sector promotor esta semana con efectos en las mismas entidades financieras.
Se trata de la que atañe a la adopción de medidas para agilizar los trámites de los proyectos residenciales, con base en la Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas entidades financieras que el Ejecutivo se ha comprometido ante las promotoras a "actualizar" con vistas a acelerar las promociones una media de seis meses y resolver el "problema" de la falta de oferta en la vivienda, que, según estimaciones del sector, aboca al país a otros 14 años por lo menos con los precios tensionados.
El talante del presidente parece haber cambiado tras distintos encuentros privados de su secretario de Agenda Urbana y amigo íntimo Iñaqui Carnicero con empresas del sector de la promoción. Este sábado en campaña en Euskadi, Pedro Sánchez llegó a abrir la puerta a multiplicar por ocho la inversión pública en vivienda, tal y como se lo habían planteado desde el sector inmobiliario, si bien el primer gran compromiso asumido en la práctica por el Ejecutivo con las promotoras pasa por agilizar las licencias de nuevos proyectos en general, una reivindicación "histórica" de asociaciones como la APCE España - Asociación de Promotores Constructores de España.
En ese sentido, el ala socialista del Gobierno ha dado un primer paso concreto esta semana al iniciar el proceso de consulta previa para "recabar la opinión de los agentes afectados sobre la necesidad de modificación" de la orden ministerial ECO/805/2003 "en relación con el crédito promotor a la vista de nuevas figuras urbanísticas y en relación con sistemas de construcción industrializada y criterios de sostenibilidad" que se prolongará hasta el próximo 26 de abril.
En opinión del Ejecutivo, "diversas circunstancias aconsejan estudiar la necesidad de modificar puntualmente la orden para acomodar algunos aspectos que han surgido desde sus últimas modificaciones". En la misma línea, desde el área económica esgrimen "la dinámica regulatoria en materia de licencias urbanísticas por parte de diversos ayuntamientos con la finalidad de agilizar la gestión urbanística" que "crea nuevas figuras cuyo encaje en la definición de 'licencia de obras' recogida en la orden ha suscitado dudas interpretativas entre los distintos agentes implicados, resultando pertinente abordar el encaje de estas figuras a efectos de tasación".
Además, añaden desde el Gobierno, "debe tenerse en cuenta el auge de las nuevas técnicas constructivas, lo que se conoce como 'industrialización de la construcción', de forma que elementos cada vez más importantes de las edificaciones se fabrican de manera industrial, fuera del sitio de la construcción, trasladándose e integrándose a la obra en un momento avanzado de la construcción" y, además, "deben tomarse en consideración los factores de sostenibilidad, cada vez más importantes en todo tipo de industrias y, en particular, en la edificación".
La modificación que plantea el Gobierno de Sánchez
"A raíz de las nuevas figuras de licencias urbanísticas, se plantea cuál debe ser el tratamiento de la licencia simplificada o esencial o de otras figuras de carácter análogo que pudieran poner en marcha distintas administraciones locales, a efectos de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo", comienza esgrimiendo la secretaría general del Tesoro del ministerio de Economía, en velada alusión a iniciativas de licencia básica como la emprendida ya desde el año 2022 por parte del ayuntamiento de Madrid.
"Se plantea en particular, la necesidad de confirmar que estas licencias de carácter esencial son suficientes a los efectos del cumplimiento con las obligaciones documentales previstas en el artículo 8.2.b) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, en relación con las tasaciones relativas a los edificios en construcción o rehabilitación, o si la ausencia de la licencia urbanística completa debería considerarse falta de documentación esencial y dar, por tanto, lugar a la sujeción de la tasación a un condicionante de conformidad con el artículo 10.1 d) de dicha orden".
"Si se considera que es conveniente admitir estas licencias a los efectos del artículo 8.2.b), es necesario determinar cuáles deben ser los criterios mínimos que deben cumplir a tal efecto, toda vez que el grado de madurez y estabilidad de las citadas licencias es relevante para que la tasación sea fiable para las entidades de crédito y el supervisor", matizan desde el Ejecutivo.
"Del mismo modo, si se consideran suficientes estas licencias, es necesario determinar si el hecho de que deba obtenerse, en un momento posterior, una licencia urbanística completa recomienda la emisión de una advertencia en cumplimiento del artículo 11.c) de citada orden".
La cautela de la banca
El planteo del Gobierno ha sido bienvenido por la Asociación de Promotores y Constructores de España, que agradeció la adopción por parte del Ejecutivo de una de sus reivindicaciones "históricas". Diferente ha sido el cariz de la respuesta de la banca, representada en la cumbre en Moncloa por la Asociación Española de Banca y la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
"Se mantendrán los criterios de concesión atendiendo a riesgos", inciden fuentes financieras, que remarcan que la política del Gobierno y su prometido plan de choque para la vivienda no se ha definido aún sino que pende de reuniones semestrales. "Está muy presente la anterior crisis (del 2008) y hay cautela para financiar a promotores. Está todavía presente como el gran detonante de la crisis financiera. Se quiere colaborar, pero los equipos de riesgo seguirán marcando la estrategia de cada entidad”, añaden fuentes del sector de la gran banca.
"Clarísimo que no se va a financiar suelo. Es el gran aprendizaje de la crisis anterior. Si quieren levantar edificios, que el suelo sea del promotor", añaden desde un banco; una circunstancia que agentes del sector promotor asocian con lo que podría ocurrir también con la licencia básica.
En su consulta, el propio Ejecutivo reconoce que "resulta conveniente estudiar las implicaciones de estas licencias sobre el crédito promotor y su disposición" ya que "tal y como puso de manifiesto la crisis iniciada en 2008, una diligente y prudente valoración de los activos inmobiliarios es vital para la correcta cobertura de riesgos por parte de las entidades de crédito y, por tanto, coadyuva a la estabilidad y solidez del sistema financiero".
"Una mayor laxitud o una aproximación más estricta puede tener incidencia sobre la calidad de los balances de las entidades de crédito y, en último término, sobre la estabilidad financiera. Por tanto, existen en relación con la regulación en materia de licencias urbanísticas diferentes intereses públicos a tener en cuenta".
Así las cosas, el ministerio de economía que encabeza Carlos Cuerpo reconoce la posibilidad de que, a la luz del feedback que acabe recibiendo en estas semanas, "podría no modificarse la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo". "No obstante, ello implicaría mantener dudas interpretativas sobre el grado de adecuación de las nuevas figuras de licencias urbanísticas en la actual redacción de la orden", insisten desde el Gobierno, "así como la imposibilidad de estudiar posibles vías para tomar en consideración las tendencias y cambios en el sector de la construcción en aspectos tales como la industrialización y la sostenibilidad".
