Las mayores promotoras en España acusan los tambores de un cambio de ciclo. Aedas Homes, Metrovacesa y Neinor Homes han retrocedido entre un 40% y un 15% en capitalización bursátil respectivamente tras la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo. Según apuntan a Vozpópuli fuentes del mercado, varias de las principales promotoras nacionales han comenzado a sufrir una cierta ralentización de la demanda, si bien desde ninguna de las cotizadas se han emitido comentarios oficiales al respecto más allá de algún ligero ajuste de previsiones por el alza de los costes de la construcción agravado por la invasión rusa en Ucrania.
La incipiente moderación estaría aconteciendo al menos en el demandante de viviendas de un 'ticket' medio-bajo, de 250.000-500.000 euros de precio, precisan fuentes del sector. Los vientos de una recesión económica y las perspectivas de un freno si no caída de los precios en 2023/2024 estarían llevando ya a algunos compradores de estos segmentos potencialmente más expuestos a la deuda hipotecaria a posponer la compra de un nuevo piso a la espera de un ajuste de precios.
En todo caso, se trataría de un fenómeno de alcance por ahora limitado, marcado más por la incertidumbre general que por las certezas en torno a un sector más saneado y profesionalizado que en los prolegómenos del pinchazo de 2008 pero que parece arrastrar la imagen de lo sucedido entonces. Ya antes de la pandemia, las promotoras venían cotizando por debajo del valor al que tienen tasados sus activos, si bien ha sido tras la subida de los tipos de interés cuando la capitalización del sector ha recibido el mayor golpe.
"La subida del Euribor está teniendo un impacto muy moderado en la demanda por ahora. A partir del mes de abril, se observa cierta desaceleración en los ritmos de venta, debido a varios factores (mayor incertidumbre macro, incremento del euríbor, y subidas recientes del precio de la vivienda), de manera que los compradores tardan más tiempo en tomar la decisión de comprar, y hablan con varios bancos para negociar las condiciones de la hipoteca", apuntan desde una las principales promotoras nacionales. "En cualquier caso, el mercado de vivienda de obra nueva mantiene unas buenas perspectivas, ya que la demanda sigue superando a la oferta".
En el mayor mercado para las principales promotoras nacionales, Madrid, la concesión de préstamos hipotecarios llegó a bajar un 32% respecto a junio y un 16% respecto a julio de 2021
El Banco de España ha estimado que la vivienda en nuestro país estaría sobrevalorada en un 5% a nivel general -por el 15-30% del ciclo anterior- y no augura ajustes de precio a corto plazo. Solo ha previsto una caída de entre el 5% y el 9% al cabo de 2023 para un escenario en el que el PIB español crezca en 2022 por debajo del 1,5%; su proyección real sigue siendo que el PIB crecerá un 4,2% este año y un 2,8% el que viene. En una línea similar, la Fundación de Cajas de Ahorro ha proyectado esta semana que los precios de la vivienda promediarán una subida interanual del 6% este año y se estancarán en 2023. La presión a la baja sobre los precios vendría, según Funcas, desde las capas con menores ingresos.
Por lo pronto, la concesión de hipotecas retrocedió un 16% en julio -el mes en el que el BCE activó la subida de tipos- respecto a junio, si bien la firma de créditos se mantuvo un 2% por encima de los niveles del mismo mes de 2021, atendiendo a los últimos datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística. Lo llamativo es que en el mayor mercado para las principales promotoras nacionales, Madrid, la concesión de préstamos hipotecarios llegó a bajar un 32% respecto a junio y un 16% respecto a julio de 2021. El capital que se prestó apenas descendió un 2% respecto a hace un año, lo que sugiere que la contracción del número de préstamos vendría desde las capas con ingresos más bajos.
El aviso de Metrovacesa, la mayor promotora española
Ya en agosto, la promotora con mayor bolsa de suelo y capitalización del país, Metrovacesa, advertía de una "cierta debilidad" en el interés por la compra de un piso durante los últimos meses. Desde la compañía daban cuenta de una caída de las preventas entre abril y junio del 27% respecto a los primeros meses de 2022, y en contraste con lo que sucedió en 2021, cuando entre el primer y el segundo trimestre medió un aumento del 34%. Dentro del perfil de comprador de Metrovacesa existen grupos más expuestos al impacto de la inflación por sus menores ahorros: el 46% de sus clientes tienen menos de 40 años y el 69% del total compra con hipotecas financiadas en promedio al 72%.
En esa línea, la promotora participada por Santander, BBVA, Carlos Slim y Blackstone cita como factores que pueden acabar erosionando la demanda el aumento de la inflación (entonces y todavía en el entorno del 10%) y de los tipos hipotecarios: durante el segundo trimestre, el euríbor pasó a positivo y los principales bancos encarecieron las hipotecas fijas alrededor de un 20% respecto a enero. Entre julio y septiembre, el Banco Central Europeo ha elevado los tipos de interés del 0% hasta el 1,25%.
En paralelo, desde una de las principales promotoras nacionales han reconocido a este medio que la situación del mercado podría volverse gradualmente problemática por pérdida de márgenes en el caso de que la inflación se mantuviera durante todo el año por encima del 5% -y por tanto, de las previsiones de las promotoras-, extremo que a estas alturas parece ya casi seguro. Las principales compañías del sector promotor han tendido a repercutir la inflación en las nuevas promociones, volcando subidas de entre el 5% y el 10% que se habían absorbido con relativa facilidad hasta el segundo trimestre.
