Por primera vez desde 2008 el sector inmobiliario ha vendido en España más de medio millón de viviendas en un año y espera replicar ese mismo buen comportamiento en 2019, cuando pronostica un volumen de entre 500.000 y 600.000 compraventas.
La desaceleración de la economía española -que pasará de crecer a un ritmo del 2,5% en 2018 al entorno del 2% este año- no impedirá que el sector residencial consolide su crecimiento, aunque no se alcanzarán este año los niveles máximos de 2007, año en que se firmaron 775.300 operaciones en el país.
"No pensamos que se vayan a alcanzar esas cifras. Mantenernos en los niveles de ventas visto los dos últimos años, cerca de las 550.000 unidades vendidas, sería una cifra excelente", explica a Vozpópuli Arturo Díaz, director ejecutivo del mercado residencial de la consultora Savills Aguirre Newman.
Considera que este ritmo de crecimiento sería razonable si se tiene en cuenta el ritmo de creación de hogares que hay en el país, los niveles de compra en inversión y las compras de viviendas vacacionales. "El contexto económico positivo en el que vamos a seguir inmersos en 2019 y un mercado de financiación atractivo seguirá facilitando el acceso a la vivienda", señala.
Coincide en esta previsión la consultora inmobiliaria CBRE, que cree que "la mejora de las variables macroeconómicas y una mayor liquidez de los mercados están impulsando la compra de vivienda y la inversión residencial" este año.
Esta firma es más ambiciosa en su pronóstico: cifra en 625.000 operaciones las compraventas de viviendas para 2019, debido al aumento de la demanda. Si esta estimación se cumple, el número de operaciones crecerá el doble este año, un 21%, después de un año en que ha aumentado un 10% frente al año anterior.
Radiografía del crecimiento
Las principales firmas de consultoría inmobiliaria coinciden en que en 2019 se producirá un incremento en las ventas de obra nueva, paralelo a una paulatina disminución de las ventas de casas de segunda mano, con lo que se empezará a cerrar la brecha entre ambas.
Además, se confirmará el cambio que se ha producido en el perfil del comprador de vivienda en España, en el que cada vez tienen más peso grandes inversores internacionales.
"Si hace una década la demanda de activos residenciales estaba dominada por patrimonios privados nacionales (particulares), en la actualidad son los vehículos de inversión, los fondos institucionales o las aseguradoras -participadas en muchos casos por capital extranjero- los actores más activos en este segmento”, señala Lola Martínez Brioso, directora de Research de CBRE.
El precio de la vivienda en España subió un 8,2% en 2018, según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, con lo que sigue todavía lejos de los máximos alcanzados durante el 'boom' de la construcción. Para 2019, el sector espera una moderación en la subida de precios (hasta el entorno del 4-5%).
"Crecimientos medios cercanos al 5% nos parecen razonables. Hay que tener en cuenta que los salarios siguen sin crecer o haciéndolo a un ritmo muy bajo, lo que no facilita subidas de precios agresivas", advierte Díaz, de Savills Aguirre Newman.
Este experto recuerda también que es preferible que no se produzcan subidas agresivas de precios, ya que "la sensibilidad de las ventas a incrementos de los precios es muy elevada, disminuyendo las ventas de manera drástica ante subidas de precios que incluso podríamos considerar moderadas".
Barcelona, Madrid y Málaga tirarán del carro, mientras Sevilla y Valencia empiezan a destacar
Aunque la subida de precios será más moderada a nivel nacional, habrá importantes diferencias entre zonas, ya que mientras en algunos los precios no han empezado a recuperarse después de la crisis, hay otras en las grandes ciudades donde hay mucha demanda y poca oferta, por lo que los precios han crecido por encima de la media y están por encima incluso del pico de 2007.
En cuanto a la radiografía territorial del mercado de vivienda, los expertos esperan que sigan siendo las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas las que tiren del carro, como Barcelona, Madrid, Málaga o los grandes municipios de su periferia.
Díaz añade también que "otras grandes ciudades como Valencia y Sevilla empiezan a mostrar una actividad elevada", así como determinados mercados vacacionales "como la Costa del Sol, Costa Blanca o la Costa de la Luz, donde la recuperación de la demanda nacional unida al atractivo que tienen para el comprador internacional está generando una elevada actividad compradora".
