Amancio Ortega ha sido uno de los primeros empresarios en aprovechar las oportunidades que dejará la crisis sanitaria en el sector hotelero. A través de su grupo inmobiliario Pontegadea, el magnate español ha adquirido el hotel Senator Playaballena, ubicado en Rota (Cádiz) y con 324 habitaciones, por un importe aproximado de 25 millones de euros. Una cifra que fuentes del sector hotelero estiman que está muy por debajo del valor del activo hace un año.
“Sin duda en una situación precovid, el hotel se hubiera podido vender entre un 15% y un 25% más caro, pero las circunstancias actuales hacen que para ambas partes los términos de esta operación sean muy interesantes”, comenta Ivar Yuste, socio de la consultora hotelera PHG. Una opinión compartida por otras fuentes del sector consultadas por Vozpópuli.
Según el experto, se juntan los intereses de Playa Senator -que como muchos otros grupos españoles está llevando a cabo operaciones de sale and lease back (venta y arrendamiento)- con la estrategia continuada de inversión en ladrillo de Amancio Ortega. “Con la situación actual de las Bolsas y de tipos de interés, el ladrillo es el refugio de los principales grupos inversores globales”, comenta.
Además, Yuste destaca el hecho de que Cádiz “es uno de los mercados con mayor escasez de hoteles de España y, a la vez, uno de los más buscados”. Sin embargo, otras fuentes consultadas por este periódico muestran sorpresa por el tipo de activo adquirido, que nada tiene que ver con los emblemáticos edificios en localizaciones premium en los que suele fijarse el empresario gallego.
En cuanto al operador, también se aleja del perfil internacional con el que Ortega suele trabajar. Es el caso de Iberostar, con un hotel en el emblemático edificio que tiene el empresario en la Plaza Cataluña de Barcelona. Este grupo español también opera su hotel en la avenida Park Avenue de Nueva York. Otra de las marcas con las que trabaja es Eurostars, que gestiona en régimen de alquiler el hotel que compró Pontegadea en Chicago en 2019.
Playa Senator es una cadena de hoteles y resorts de playa de nivel medio propiedad de José María Rosell. El plan de expansión de esta firma, actualmente con una treintena de hoteles, incluye un macroproyecto en la Riviera Maya aún en desarrollo que le demanda recursos importantes. En este sentido, fuentes del sector informan de que la hotelera está intentando desprenderse de otros activos en propiedad, apostando por un modelo de gestión.
Este grupo está habituado a trabajar con inversores institucionales como los dueños de la aseguradora Santalucía. Atom, la socimi hotelera de Bankinter, también ha cerrado operaciones con José María Rosell. Además, Playa Senator gestiona un hotel en La Manga del Mar Menor propiedad del servicer Aliseda, una sociedad inmobiliaria perteneciente a Santander y Blackstone.
Caída en los precios
Amancio Ortega ha dado el pistoletazo de salida a las rebajas que se prevén en el sector hotelero. Se trata de una de las primeras operaciones destacables en el marco de la crisis sanitaria junto con el acuerdo cerrado a finales de año por Apple Leisure Group para gestionar tres inmuebles en Canarias adquiridos por el fondo británico Blantyre Capital con un descuento superior al 25%, según fuentes del sector.
A finales de año también se formalizó el traspaso del hotel Formentor de Barceló a Emin Capital por 165 millones de euros, pero en este caso se trataba de una compraventa preacordada antes de que estallara el coronavirus en España y las fuentes consultadas por este periódico no perciben alteraciones en el precio.
Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, reconoce que existe una tendencia negativa en los precios de este tipo de activos, con rebajas de entre un 10% y un 15% en el mercado. "Hoy por hoy no estamos viendo operaciones con grandes descuentos; pero si la economía hotelera no se reactiva, es posible que los propietarios tengan más prisa por vender y acepten mayores descuentos”, explica el experto.
La consultora Christie & Co espera un ajuste de precios en 2021 que no superará el 15-20% para activos y ubicaciones prime pero "sí puede alcanzar niveles elevados en activos menos estratégicos". En este sentido, Andbank y Navis han lanzado tres fondos en medio año para aprovechar descuentos de hasta un 45%, tal y como informó Vozpópuli.
Gracias a estas compras a precios de saldo, las consultoras prevén que la inversión hotelera recupere en 2021 la senda positiva de los años previos a la crisis sanitaria, cuando se alcanzaron máximos históricos. En 2020 la inversión hotelera cayó un 62% por el coronavirus y las operaciones sumaron algo menos de 1.000 millones de euros.
CBRE prevé "una actividad transaccional considerablemente superior" que se acelerará a partir del segundo trimestre de 2021, pues “gran parte de los inversores, especialmente institucionales, continúan mostrando un elevado interés por el sector hotelero español ante la posibilidad de adquirir activos estratégicos a precios más competitivos".
