La vivienda seguirá siendo un bien escaso en Madrid durante el próximo lustro pese a los diferentes proyectos público-privados que ya impulsan las Administraciones Públicas ante la avalancha migratoria. Es el mensaje que se desprende de las cifras que la Asociación de Promotores Inmobiliarios de la región (ASPRIMA) ha trasladado a inversores durante un encuentro en el marco de la cumbre inmobiliaria The District, en Barcelona.
Desde la entidad que preside Carolina Roca han revisado sus estimaciones al calor de la actualización de las proyecciones poblacionales del Instituto Nacional de Estadística. En esa línea, la patronal de promotores madrileños ha pasado a estimar que la demanda de hogares crecerá en algo más 53.000 cada año durante el próximo lustro, por los 44.000 previstos hasta ahora.
En cómputos globales, un aumento del déficit hasta 2030 de más de 40.000 viviendas, hasta un total de 265.000 unidades residenciales, por las 223.000 que contemplaba la hoja de ruta que la Asociación venía planteando en reuniones con inversores internacionales.
En ellas, la patronal madrileña ha venido poniendo sobre la mesa que la confluencia entre el potencial de los desarrollos urbanísticos en marcha (en especial, en el sur de la capital) y la capacidad productiva del sector permite vislumbrar la entrada al mercado de unas 25.000 unidades anuales para el próximo lustro. Una cifra que, a diferencia de la previsión de demanda, no se revisará por el momento.
El aumento de la demanda querría decir que lo ideal sería que la inversión debiera aumentar en la misma proporción, pero aquí quizás estamos lastrados por la capacidad productiva -al menos a corto plazo
"El aumento de la demanda querría decir que lo ideal sería que la inversión debiera aumentar en la misma proporción, pero aquí quizás estamos lastrados por la capacidad productiva -al menos a corto plazo-", explica Jaime Fernández, gerente de Asprima. "Si tenemos en cuenta que este año se iniciarán apenas 20.000 viviendas, para cumplir la media de 25.000, en 2029 tendríamos que estar iniciando alrededor de 30.000, cifra que nos parece prudente mantener -al menos a corto/medio plazo-, por lo que las cifras de inversión -pese a tener una mayor demanda- entendemos que no debieran diferir demasiado".
En Asprima mantienen así su previsión de que el sector promotor madrileño estará en condiciones de absorber un volumen de inversión ascendente de forma gradual, hasta alcanzar un ritmo de 10.000 millones de euros anuales a partir del 2027. Algo más del 80% de este afluente iría destinado al impulso de la obra nueva, mientras que el resto se repartiría entre proyectos de rehabilitación del parque existente, cambio de uso a residencial, residencias de estudiantes y el emergente 'flex living'.
El déficit de vivienda en Madrid hasta 2040
Las nuevas proyecciones del INE suponen en definitiva un agravamiento de la necesidad de vivienda a corto y medio plazo, según Asprima, aunque la demanda prevista para el conjunto del período hasta 2040 se mantendría estable en torno a unas 575.000 unidades residenciales.
Los desarrollos en tramitación en la región proporcionarán suelo para más de 260.000 viviendas con los barrios de Valdecarros, Los Berrocales, El Cañaveral, Los Ahijones y Los Cerros a la cabeza, según las estimaciones de la patronal de la mano de la empresa Atlas Real Estate Analytics. Todas estas viviendas podrían acabar de ponerse en el mercado al cabo de 2040 si se consiguiera, para entonces, una capacidad de producción anual de 40.000 pisos.
Algo más de 115.000 unidades residenciales empezarían a estar a disposición para su desarrollo por promotores ya al cabo de 2029, según detallan desde Asprima en uno de los documentos remitidos a inversores. En él, la patronal reivindica la predisposición de las autoridades regionales y locales, la mayor seguridad jurídica frente a otros puntos de España y las oportunidades que plantean las dinámicas poblacionales, que abocan a Madrid como el principal destino en España.
Algo más de 115.000 unidades residenciales empezarían a estar a disposición para su desarrollo por promotores en la región de Madrid al cabo de 2029
El boom migratorio proyectado por el INE sumado a una demanda embalsada de unas 70.000 unidades residenciales elevarían la cantidad de vivienda necesaria para zanjar el déficit a más de 300.000 en el período 2024-2030. Unas cifras netamente por encima de los niveles de oferta proyectados como posibles desde una óptica optimista para el próximo lustro.
"Bajo estos parámetros, la previsión es que los precios de vivienda nueva sigan al alza", estiman desde la patronal de promotores madrileños, por lo que abogan fundamentalmente por la puesta en carga de un mayor volumen de suelo, con eje en la conversión de suelos rústicos en urbanos, la flexibilización de usos y la puesta a disposición del uso residencial de suelos dotacionales públicos o derechos de superficie de la Administración.
Unos planteos que ponen el foco en el vector de la colaboración público-privada en torno al que existe sintonía con las actuales autoridades locales y regionales ante los temores desde hace tiempo latente en diferentes fondos de inversión por la posibilidad de que desde la Administración central se busque a medio plazo forzar un enfoque diferente en la política de Vivienda.
Desde fuentes cercanas al Ejecutivo central se ha dejado trascender la posible retirada o desvío de fondos estatales de Vivienda por parte del Gobierno en contra de las comunidades que no apliquen determinadas medidas bajo su potestad, como la Comunidad de Madrid, acogiéndose a una interpretación de la Ley de Vivienda. Las autoridades regionales de Madrid, por lo pronto, se han comprometido nuevamente con los inversores en la cumbre de The District a no intervenir, bajo ningún escenario, los precios del alquiler, la principal preocupación del sector inmobiliario.
