Hubo años en los que el porcentaje de hipotecas constituidas a tipo variable para la compra de una vivienda no bajó del 90%. Basta con consultar los datos del Instituto Nacional de Estadística y comprobar que entre los años 2009 y 2015, ambos inclusive, el número de hipotecas firmadas a tipo de interés fijo era meramente simbólico y no empezó a superar el 5% del total hasta enero de 2016. No es que no existieran como producto bancario, simplemente nadie las quería para financiar la adquisición de su casa.
Ahora, casi un decenio después, son las preferidas de los compradores de vivienda. El pasado mes de septiembre, el número de hipotecas sobre vivienda inscritas en los registros de la propiedad fue de 41.306, un 33,9% más que en el mismo mes del año anterior. El importe medio de cada operación alcanzó los 150.528 euros, a un plazo medio de 25 años. Según el INE, el 61,4% de las hipotecas se constituyó a tipo de interés fijo y el 38,6% restante, a tipo variable.
El dato ya no sorprende a nadie, porque las hipotecas a tipo fijo llevan ya cuatro años completos dominando con comodidad el mercado. Lo que desconcierta es que la preferencia clara sobre las hipotecas a tipo fijo se haya producido en el mes de septiembre, después de que el Banco Central Europeo hubiera reducido el precio oficial de dinero en dos ocasiones (junio y septiembre) dejándolo entonces, en el 3,5%. Después, el BCE ha bajado los tipos en otras dos ocasiones (octubre y diciembre), aunque todavía no hay datos de los registros sobre qué tipo de hipoteca han elegido los compradores en el último trimestre.
Las últimas hipotecas han sido suscritas a un tipo inicial del 2,92% en el caso de las variables y al 3,30%, en el de las fijas. La tercera referencia, el euríbor, indispensable para las hipotecas a tipo variable se sitúa en diciembre entre el 2,3% y el 2,4%. Tanto para las entidades bancarias como para los compradores de una vivienda el atractivo de las hipotecas a tipo fijo es la regularidad de los pagos a lo largo de los 300 meses que dura el compromiso entre ambas partes como media. Esto permite una planificación más estable de los ingresos en un caso y de los gastos, en el otro, así como la programación de las restantes actividades de una familia sin alteraciones financieras notables derivadas de los vaivenes del mercado.
Un estudio pormenorizado de la evolución de las hipotecas desvela que los periodos de tipo de interés oficiales bajos disparan la firma de hipotecas a tipo de interés variable. Así sucedió hasta el año 2016, cuando Mario Draghi entró en la historia del Banco Central Europeo al ser el primer presidente que empezó a regalar el dinero. En 2015, por ejemplo, el porcentaje de hipotecas a tipo fijo firmadas osciló entre 5,3% del mes de enero y el 10,3%, de diciembre.
Ofensiva de la banca
Los seis años que el precio oficial del dinero estuvo al 0% coincidieron con una ofensiva de las entidades financieras para presentar las mejores ofertas de hipotecas a tipo fijo, tirando los tipos. La cuestión era conseguir clientes a toda costa y la mejor manera de fidelizarlos es mediante un préstamo hipotecario. Se ofrecieron tipos de interés muy bajos en todos los bancos. A nadie puede extrañar que en 2022, coincidiendo con la primera subida del precio del dinero al 0,5%, de cada cuatro hipotecas concedidas, tres se firmaran a tipo de interés fijo.
La sorpresa es que aún anunciando un cambio en la política monetaria del BCE y después de cuatro bajadas de tipos (del 4,50% al 3,15%) las hipotecas a tipo fijo siguen siendo las preferidas de los compradores de vivienda. En febrero de este año suponían el 55,3% del total y todo hacía indicar que asistíamos al ocaso de estos préstamos. Pero no ha sido así. En julio representaron el 59% del total y en agosto y septiembre superaron el 60%, a pesar de que el tipo inicial de la hipoteca es superior en el caso de las fijas, como ha señalado el INE.
Hay quienes piensan que el escaso interés que muestran los ciudadanos por la educación financiera les hace más temerosos de que las revisiones semestrales o anuales de los términos de su hipoteca se hagan en función del euribor más un diferencial que fija el banco, términos que no son de uso diario. A lo largo de sus 26 años de historia, el euríbor alcanzó su máximo en julio de 2008, cuando marcó el 5,393%. Desde agosto del año 2012 estuvo por debajo del 1% y entre febrero de 2016 y abril de 2022, en negativo, llegando al -0,505% en enero de 2021.
Con la subida de tipos de 2022 y 2023 volvió a superar el 4%, pero en apenas seis ocasiones. Ahora, con el enésimo cambo de rumbo de la política monetaria del BCE, con el último dato oficial publicado por el Banco de España, el del mes de noviembre, la renovación de un préstamo hipotecario a tipo variable se realizaría sobre la base de un euríbor al 2,506% más el diferencial del banco. Este diferencial que, dependiendo del cliente y su vinculación con la entidad bancaria oscila entre 0,5% y el 1%, se mantiene estable desde la firma del préstamo hipotecario durante toda la vida del contrato.
