Borja Mateo es, además de trabajador de un banco de inversión londinense, el auténtico "azote" del sector financiero español y en los últimos años no se cansa de mostrar una versión heterodoxa sobre la realidad del sector inmobiliario. Tenido por muchos como un provocador o un loco, sus previsiones sobre el sector no han hecho más que cumplirse en los últimos tres años. Ha publicado "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" y ha hablado con Vozpópuli.
- ¿Qué opinas sobre las medidas del Gobierno para favorecer la dación en pago en algunos casos?
En una aplastante mayoría de los casos se trata de mera cosmética al no ser normas de obligado cumplimiento sino meras recomendaciones. En todo este proceso subyacen varias ideas: fue el Estado el que creó la burbuja. Para ello contó con la colaboración del Banco de España para su creación y de la CNMV para su ocultación. Los bancos actuaron de forma cafre y concedieron creditos de locura actuando, en la mayor parte de los casos, dentro de la ley.
Ahora, desde el punto de los politicos, lo más efectivo para no tener que hacer frente a sus responsabilidades es atacar a los ricos, a los bancos porque son un objetivo facil. El ataque ha de ser de boquilla porque si les hicieran daño, si obligaran a los bancos a reconocer sus perdidas o a aceptar la dación en pago, los pondrían en el abismo. Poner al sistema financiero en el abismo siginifica un fortísimo quebranto del orden social al perder los ahorradores su dinero obtenido con esfuerzo. Por esta razón hay que demostrar que se hacen cosas (el Real Decreto del viernes de la semana pasada), pero sin apretar demasiado para no ahogar del todo a quien, a precios de mercado, esta ya muerto.
- ¿Cuántas pérdidas del ladrillo calculas que tiene provisionada la banca y qué parte les queda por provisionar?
Dependiendo de la tasa de recuperación que adjudiquemos a cada uno de los distintos tipos de bienes inmobiliarios y a lo largo del conjunto del ciclo de bajadas de precios, pueden estar en el rango de 180.000-350.000 millones de euros. Esto es para todo el ciclo y es un rango. Sin provisionar aún y hablando de valoraciones reales de los bienes en el mercado (no las tasadas) estaríamos en 115.000-130.000 millones de euros, que tampoco estan muy lejos de los 50.000 milllones oficiales.
Para que el proceso de reforma haya finalizado quedan aun 2012, 2013, 2014 y 2015. Creo que en 2016 podremos darlo por acabado. Ahora lo que se nos viene encima son los cambios en el cómputo de los riesgos por concesion de creditos de Basilea III que determinará muchas de la dinamicas de formación de precios durante los próximos años y una gran contracción en la capacidad de los bancos de conceder créditos. Este hecho tendrá grandes consecuencias desde el punto de vista del crecimiento que tendrá que estar mucho mas basado en los aumentos de la productividad y no en traer al presente lo que se piensa que se va a ganar el futuro, algo que ha resultado ser un desastre.
-Con el ritmo de venta de viviendas actual -17.000 viviendas nuevas en enero- ¿cuánto tardaría en venderse el stock de vivienda nueva sin vender?
Hagamos los números juntos, y que sean los verdaderos y no los de fábula de los constructores y del sistema político. 1,3 millones de pisos de primera mano a la venta, más 1,2 millones en proceso de construcción, mas 720.000 de segunda mano a la venta, mas 2,6 millones de segunda mano en grandes centros urbanos vacios. Echa tu mismo las cuentas.
Según los bancos se adjudiquen suelos, y como un suelo construido tiene un valor mucho mayor que uno yermo, los bancos/cajas se constituirán en promotoras, con lo que empujarán a la baja una vez más a los precios de los pisos. Por dinamicas de aplastante oferta, menguante demanda por las pirámides de población, situación real del sistema financiero (la tasa oficial de mora del 7,6% es del 14-15% en el mundo real), las reformas de Basilea III, los precios de los pisos bajarán aun más durante varios años. El proceso de corrección aún no ha finalizado.
- ¿Cuándo van a tocar suelo los precios de las viviendas? ¿Crees que la banca realmente aplicará los descuentos necesarios para encontrar compradores?
El proceso de corrección no finalizará, como pronto, hasta 2015-2016, tras ello me parece muy viable una devaluación por efecto de la inflación. Teniendo en cuenta la bajada ya producida en el mercado de segunda mano de, por lo menos, el 38% desde mediados del año 2006 (pico de la burbuja) lo que quivale a una rebaja en precios reales del 44%, me parecen muy reales bajadas en terminos reales del 65-70% en grandes zonas urbanas tales que Gran Bilbao, Madrid o Barcelona y del 80-85% en zonas de segunda residencia. De los primeros ya tenemos ejemplos de zonas que se acercan a ello como en Aluche o Carabanchel en Madrid u Hospitalet de Llobregat en el Gran Barcelona y se iran sumando otras zonas según pase el tiempo.
"Los pisos que parezcan un chollo a día de hoy serán considerados carísimos en unos meses"
En un mercado con total falta de transparencia como es el inmobiliario, hay un gran periodo de tiempo entre que el hecho se produce (la bajada de los precios de los pisos) y que el mismo es percibido como real. Aquellos pisos cuyos precios parezcan un chollo a dia de hoy, seran considerados como carísimos en unos meses según vaya avanzando la corrección del mercado. Aquellos precios que parezcan extraordinarios hoy, seran la regla general en varios meses, solo hace falta esperar.
- ¿Qué opinas del proceso de reordenación del sistema financiero?
Las reformas puestas en marcha son las únicas posibles: obligar en estos momentos a los bancos/cajas a reconocer la profundidad de sus perdidas es conminarlos a tener que reconocer lo que es un hecho: su insolvencia a precios de mercado de las garantias de sus obligaciones (los precios de mercado de los bienes inmuebles valen menos en el mercado que las deudas que garantizan). Por esta razon, una vez que los bancos hayan podido generar beneficios mediante otras actividades, el Gobierno les obligara a reconocer aún mayores perdidas.
"Cuando los bancos generen beneficios con otras actividades serán obligados a reconocer mayores pérdidas"
Un ejemplo: los precios de los pisos han bajado, desde precios de pico de 100 euros, el 38%; esto quiere decir que un piso vale, como maximo, en el mercado 62 euros. La reforma habla de bajadas de precios del 30% respecto a los precios de tasación. Sabiendo que las tasaciones se realizaban a 115 euros (el 15% como minimo sobre el precio de mercado de ese entonces) eso querria decir que se esta dispuesto a reconocer bajadas de hasta 80,5 euros cuando los precios de mercado ya estan en los 62 euros. En cuanto a los pisos aún en construccion o los solares sucede otro tanto.
En este proceso hay que dar una de cal y otra de arena: ir obligando a reconocer al sistema financiero sus perdidas, pero teniendo en cuenta que apretar demasiado puede significar ponerlos en el abismo, algo que se desea evitar. Esta politica de no reconocer las perdidas en su totalidad sino que solo pasito a pasito, hara que el credito no circule durante varios años mas y que, como consecuencia de ello, la tasa de paro esté por encima del 20% hasta el 2015 con lo que de ello se deriva.
-Pisos de bancos: si o no y por qué?
Comprarse un piso ahora es la forma mas efectiva a dia de hoy de dilapidar un patrimonio. Partiendo de esa idea hay dos mercados muy bien diferenciados: el de primera mano y el de segunda mano. En el de primera mano los precios se forman de manera artificial ya que los bancos los intentan mantener los mas altos posibles: reconocer su verdadera perdida de valor significa tener que reconocer perdidas patrimoniales mucho mas fuertes que las que podrian reconocer. Por este motivo, y con el fin de quitarse de encima sus casas a la mayor celeridad posible, los bancos/cajas solo conceden prestamos para vender sus casas con lo que estas se venden (como ejemplo) a 100 euros.
"Como no hay crédito para segunda mano, los precios son muy inferiores"
En el mercado de segunda mano los bancos no conceden (ni concederan) creditos, de ahí que los precios en este mercado son inferiores a los alcanzados en el de primera mano, digamos a 75 euros. De esta manera, en cuanto alguien se compra un piso a 100 euros en el mercado de primera mano, al tenerlo que sacar al dia siguiente por la razon que fuera a la venta, el mejor precio que va a obtener será de 75 euros. Asi la perdida patrimonial inmediata es del 25%.
Si es de locos comprarse un piso ahora, mucho mas es hacerlo de bancos/cajas o constructoras. La constructoras/promotoras son propiedad de hecho de los bancos, que las dejarán caer en cuando tengan creadas las provisiones respectivas. Quien compre a una constructora, en cuando ésta sea dejada caer, se quedará sin su dinero.
En estos momentos, de comprar, algo que considero un error muy grave, solo lo haria en el mercado de segunda mano. Hasta 2015-2016 pisos ni tocar.
