Fernando Encinar (50) es, junto a su hermano Jesús, cofundador de Idealista y uno de las voces con mayor eco en el sector inmobiliario español. Encarna, al fin y al cabo, al hombre de los datos y portavoz de la mayor empresa de intermediación en la compra-venta y el alquiler de viviendas en España.
Fundada en el año 2000, con 30 millones de euros de beneficio en 2018 y 538 empleados actualmente, la visión de Idealista sobre España es también la de una de las principales compañías del conjunto del sector inmobiliario nacional.
Especial eco tuvo en los medios a principios de año una investigación abierta por la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia contra un grupo de diferentes portales como Idealista por una presunta coordinación de precios de comisiones por anuncios que la empresa desmiente.
Hasta la creación del flamante índice de precios del alquiler, las propias autoridades gubernamentales utilizaban y aludían públicamente a los precios de las viviendas anunciadas en Idealista como el termómetro del sector inmobiliario. En esta entrevista, su socio y director de Estudios pasa su termómetro a España y la vivienda.
¿Cómo ves a España y su economía entre tanta proyección negativa?
España es un país que siempre sorprende por la capacidad que tiene de superarse a sí mismo. Yo creo que frente a tanta previsión negativa ahora lo fácil es ponerse negativo, en modo catastrofista. Yo estoy siendo non consensus, creo que tiendo a ser más positivo que negativo. Habrá que ver qué pasa en otoño, si habrá un segundo confinamiento. Es verdad que probablemente terminen los ERTEs, y habrá que ver si habrá EREs o no, cómo se verá afectado el paro. Hay muchos elementos que hacen pensar que viene una segunda parte del año durísima. Pero hay puntos o casi destellos que deben ser valorados de manera muy positiva. Nos equivocamos si queremos comparar esta crisis con la última crisis.
Hay dos grandes diferencias. Esto no es una crisis sistémica o financiera, a diferencia de la anterior que afectó al sistema financiero, que le dio de lleno. En este caso, en enero había una situación económica de ralentización pero en la que se hablaba de si España crecería a un 2%. Luego nos metimos en el que será el peor trimestre de la historia de España, el segundo de este año, y luego en un tercer trimestre en el que creo que las cosas van a empezar a arrancar. Pero yo creo que esta crisis no tiene nada que ver con la pasada, ni en lo financiero ni en las medidas que se han tomado.
"¿Qué ocurre si con las ayudas económicas vienen unas condiciones que hacen que el Gobierno deje de tomar medidas que dañen la economía?"
En la anterior se tardaron entre dos y tres años en tomar medidas. Se dejaron pasar muchas ocasiones. Nada que ver con lo que estamos viviendo en estos momentos. Acabamos de ver como la Unión Europea aprueba el plan económico más ambicioso de su historia, que va a suponer crear una especie de coronabonus. Hemos visto que los líderes de los países europeos han conseguido ponerse de acuerdo. Y yo creo que hay aspectos positivos a tener en cuenta en la segunda parte del año. ¿Qué ocurre si no hay segundo confinamiento? ¿Qué ocurre si con las ayudas económicas vienen unas condiciones que hacen que el Gobierno deje de tomar medidas que dañen la economía? Si eso pasa, dentro de un año quizás miremos atrás y pensemos que no era ni tan duro ni tan bestia como pensábamos.
¿Qué medidas espera del Gobierno?
No hay que olvidar que se formó a finales de 2019. En estos pocos meses ha hecho más anuncios que realidades. Han sido anuncios que, de llevarse a la práctica, dificultarían la recuperación económica. Las medidas que ha aprobado Bruselas tendrán la consecuencia indirecta de que el Gobierno de coalición va a tener que gestionar una situación económica mucho más difícil, los mensajes tendrán que ser más prudentes. Por ejemplo, un mensaje de derogación de la reforma laboral no sería bien entendido en Europa, por lo tanto, quiera o no, no va a tocar la reforma laboral, y probablemente veamos como profundiza en mayor flexibilización. El tema de las pensiones va a tener que actualizarse, todos los partidos políticos lo saben pero ninguno quiere meter mano. En los próximos meses veremos cómo las ayudas de la UE van a llevar aparejadas, no tanto hombres de negro ni grandes condiciones, pero sí una llamada a la prudencia, a cierta ortodoxia económica que chochará con los mensajes que una parte del gobierno venía dando en los últimos meses. Era un Gobierno que venía para gestionar la abundancia y ahora tendrá que gestionar la miseria. Habrá más lugar para la colaboración público-privada.
Desde el lado del sector inmobiliario se han hecho varias peticiones que probablemente tengan sentido escucharlas. Asval (la asociación de propietarios de viviendas en alquiler) está pidiendo más ayudas directas y una mayor flexibilización en las medidas entre propietario e inquilino... Hay algunos aspectos dentro del mercado inmobiliario en los que el Gobierno tendría que tomar cartas en el asunto lo antes posible.
Estoy pensando en la ocupación. Vemos cómo con el confinamiento se han disparado las ocupaciones de determinadas viviendas, básicamente chalets, que el Gobierno, o toma medidas y lo ataja, o puede explotar y tener una viralidad enorme.
Estamos hablando también de las ayudas a los jóvenes. Recientemente, Ana Patricia Botín puso encima de la mesa la medida que se inventaron los ingleses para ayudar a los jóvenes, el help to buy, que apunta a jóvenes que podrían pagar una hipoteca que les saldría más barato que el alquiler que están pagando, pero que necesitan una ayuda para la primera entrada dado que no tienen ahorros. Sería una solución que desde el Estado se ayudara a esos miles de jóvenes a que adquieran una vivienda. Con toda la prudencia del mundo, nadie está pidiendo que vuelva la burbuja de 2000-2007 ni que se vuelvan a construir 700.000 viviendas pero es que se hicieron en torno a 80.000 casas en 2019 cuando la creación de hogares nuevos en España es más relevante.
Yo creo que el Gobierno también tiene que ser consciente de la necesidad de ayudar a la rehabilitación. En España tenemos miles de viviendas vacías, algunas están en mitad de la nada donde nadie quiere vivir. Esparcidas en Castilla y León, Castilla-La Mancha, Extremadura, Asturias, esas viviendas, aunque están vacías, no podemos contar con ellas para aumentar el parque de vivienda. Pero hay muchas viviendas vacías que están en el entorno de las las grandes capitales, que se construyeron durante el desarrollismo de los 60, que necesitan que un inversor las coja, les haga una reforma integral y las saque al mercado de vivienda en alquile. Es algo que está pasando en grandes capitales y hay que ayudar esas iniciativas.
Esas ayudas, ese dinero... ¿de dónde saldría…y cuáles deberían ser las prioridades...?
Llevo 20 años hablando de alquiler. Desde el minuto uno tuvimos una preocupación enorme por el alquiler, está en el ADN de Idealista, y yo personalmente he vivido 23 años de alquiler así que sé de lo que hablo. El alquiler es un sistema extraordinariamente enriquecedor para personas que en un momento de su vida necesitan alquilar. Yo creo que los propietarios tanto institucionales como particulares en realidad lo que necesitan es menos regulación. El anhelo que hay ahora de controlar precios no ha funcionado. En Berlín ha provocado un aumento de la litigiosidad de manera exponencial. Los tribunales de Berlín están llenos de casos que están haciendo que el propio Estado Federal de Berlín dé marcha atrás porque la casuística que se está generando es tremenda.
"En estos momentos también tenemos que ser conscientes de que, con los datos de cualquier fuente, los precios de alquiler están en una fase de mesetización sino caída"
Y en estos momentos también tenemos que ser conscientes de que con los datos de cualquier fuente, los precios de alquiler están en una fase de mesetización sino caída. El precio del alquiler en 2018 y 2019 en Barcelona cayó de precio. El precio del alquiler está muy lejos de las subidas tan relevantes que se produjeron entre 2014 y 2017. (Ahora con el coronavirus) Los inquilinos de las grandes ciudades en su mayor parte han podido negociar rebajas temporales o incluso definitivas. Conozco todo tipo de propietarios, en general no han tenido problemas en negociar, pactar rebajas o moratorias si el inquilino no se ha portado bien. Lo que hay que hacer en el mercado del alquiler es garantizar la oferta. Yo ya no digo que haya que construir más viviendas, lo que digo es que hay mucha oferta que no sale al mercado básicamente porque sus propietarios tienen miedo que no le paguen sus inquilinos o que tiene miedo a que se la ocupen. Si vas a la raíz de estos dos problemas, que es un tema regulatorio, tendrías una enorme cantidad de producto que saldría al mercado. Y además incentivarías mucha vivienda que está ahora mismo inhabitable, vacía, de los años 60 que no tienen baño pero que pueden ser adquiridas, reformadas y sacadas al mercado del alquiler.
Aludes a un problema legal de raíz que hay que resolver con la ocupación...
Lo que estamos viendo es que ya antes del confinamiento había cierta tolerancia social con la ocupación ilegal, que lo que produce es que el fenómeno va creciendo. Es verdad que es un fenómeno marginal y que cuando ves datos, son marginales, pero genera una notoriedad que al final puede hacer que se produzca un efecto llamada. Estamos viendo en estos momentos casos...Una pareja de ancianos que se fue durante el confinamiento, que cuando ha vuelto a casa, no ha podido entrar porque había sido ocupada. Una señora que tenía un estudio de pintura en Baleares, y cuando ha llegado, había sido ocupada. Recientemente, un matrimonio del Reino Unido ha intentado ir a su vivienda en el Mediterráneo y no puede entrar porque está ocupada. Yo creo que es un fenómeno que jurídicamente tiene una fácil solución, pero el Gobierno tiene que canalizar el proceso regulatorio para que la ocupación deje de tener esta tolerancia. Creo que tiene haber tolerancia cero con la ocupación. Eso ayudaría a potenciar el interés de muchos por invertir ese dinero que está en los bancos, que no les está produciendo nada. Ahora mismo hay depósitos de miles de españoles que están perezosos en los bancos. Saquémoslos al mercado, pongámoslos a disposición de esas viviendas que puedan ser reformadas, que salgan al mercado y que sean viviendas a un precio asequible para la ciudadanía.
Hablando de regulación, ¿crees realmente que el Gobierno va a limitar los precios?
Yo no estoy en la cabeza de ningún miembro del Gobierno. Yo he dado la bienvenida a que el Gobierno tenga un índice de precios, que se suma a los ya existentes, y que viene a traer transparencia al mercado. Lo más importante es que tengamos usuarios, ciudadanos formados e informados, y que con eso tomen decisiones. Que el Gobierno tenga un índice de precios es buena noticia. Después, el uso que se haga de ese índice, es ahí donde corremos el riesgo de que se tomen medidas que perjudiquen sobre todo a la ciudadanía. Hay ayuntamientos que ya han comunicado que en cuanto puedan lo utilizarán para que haya control de precios. Hay ayuntamientos que han dicho que no lo van a utilizar. Sería interesante ver en unos años qué es lo que ocurre cuando haces un control de precios del alquiler, que es algo que ya hemos vivido en España. Se empezó a hacer en los años 60 y acabó produciendo lo que se llamó renta antigua.
¿Cuál es el problema del control del precio del alquiler? A corto plazo, no lo digo yo, lo dicen el Banco de España e instituciones que ya lo han analizado, a la persona que está alquilada solo le produce beneficios. A medio y largo plazo es cuando destruyes el entorno del alquiler, que fue lo que pasó en España. Cuando en los años 60 se puso el control, el resultado fue que una serie de inquilinos ya tenían garantizado un precio de por vida. 10-15 años después había viviendas en las que los propietarios dejaron de invertir, los inquilinos fueron siendo de peor calidad, esa vivienda afectó al portal donde estaba, el portal afectó a la calle, y por eso nos encontramos en los años 80-90 con que el centro de muchas ciudades estaba muy deteriorado. Eran viviendas que, como eran de renta antigua, ya no despertaban interés en los propietarios porque pagaban más impuestos que la renta que recibían.
Dependerá de cómo se articule, algo que dependerá de cada CCAA...
Esto es una competencia que está transferida a las comunidades autónomas y/o ayuntamientos. El Gobierno ha creado el índice y puede habilitar que las autoridades que sean competentes puedan establecer controles de precio. En el caso de las grandes capitales, Madrid, Barcelona o Valencia, correspondería a los ayuntamientos. Colau está pidiendo que haya una regulación para poder establecer el control, y Martínez-Almeida dice que el control ni está ni se les espera, que va a utilizar otras herramientas. Durante el confinamiento, creó (Almeida) un comité de expertos para la recuperación de Madrid al que tuve el honor de pertenecer. Y ahí había medidas que iban dirigidas a potenciar más alquiler, asequible, más oferta, que estén distribuida, que sean viviendas de calidad y que ayuden a controlar los precios, algo que es difícil. ¿Por qué ha habido una subida relevante del alquiler en determinados mercados? Básicamente, por la migración. Si en los últimos cinco años analizas cómo han sido los movimientos migratorios y lo superpones con la evolución de los precios del alquiler, son mapas calcados. En las zonas de la España vacía, los precios han caído o no han subido, y en la España llena (Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga, Baleares o Canarias) es dónde más han aumentado los precios. No solo por gente nacional sino también por la llegada de internacionales, como en el caso de Barcelona. Allí es habitual que tus vecinos sean extranjeros, personas de Irlanda, Suecia, que teletrabajan desde Barcelona.
Hablando del tema de los extranjeros, se especula con que España sea un polo para captar teletrabajadores, se habla de un incremento del interés de los extranjeros, no sé si crees que es un filón con potencial, sujeto a la regulación del Gobierno...
El coronavirus ha puesto en solfa un montón de verdades que parecían talladas en piedra, y una de ellas es el teletrabajo. Ha habido millones de personas que han descubierto que pueden teletrabajar. Esto tendrá un impacto muy relevante en las empresas, en donde vivimos los españoles y los europeos. No me cabe duda de que España tiene una posición extraordinariamente privilegiada, un montón de los factores que una persona del centro o norte de Europa puede valorar a la hora de hacer teletrabajo. Si vives en una ciudad del norte de Europa con cuatro horas de luz en invierno y mucho frío, y tienes la oportunidad de hacer teletrabajo, España ofrece unas enormes posibilidades de una enorme calidad de vida... Y no estoy pensando en el producto de costa. Estoy pensando en muchas ciudades del centro de la Península, por ejemplo, que tienen luz, sol, muy buenas infraestructuras y un sistema sanitario extraordinariamente bueno. No estoy pensando en que España se convierta solamente en La Florida de Europa, estoy pensando en que muchas ciudades del centro de la Península pueden ser un foco de atracción para determinados europeos. Yo soy de Ávila, es una de las ciudades con más horas de sol del sur de Europa; puede ser Ávila, que está cerca de Madrid, Ciudad Real, Salamanca, Cuenca... Hay una oportunidad enorme para regenerar parte de la España vacía con un europeo que busque algo más que sol y playa.
Sobre oportunidades y desafíos, ¿cómo impactó la crisis en Idealista?
Jesus (CEO de Idealista) está viviendo en Italia...y vio la situación dos semanas antes, allá por febrero. Pidió a nuestro equipo de tecnología que se empezara a preparar para que todos pudiéramos teletrabajar desde el 10 de marzo. En la segunda quincena de marzo, la gente ya no buscaba casa. A partir de abril fue cuando los datos empezaron a crecer, y hemos visto unas métricas disparadas a partir de mayo. Ahora mismo, estamos por encima de cualquier métrica de 2019.
Hemos hablado en alguna ocasión con Idealista de que hay una oferta embalsada, acumulada, que hace suponer que los precios (compra y alquiler) tendrían que bajar...
Durante el confinamiento, la oferta de venta y alquiler se quedó hibernada. Desde mediados de marzo no se podía comprar una vivienda ni alquilarla porque básicamente no podías ir a verla. Las viviendas que había en venta y alquiler en marzo seguían en junio. A esa oferta se sumaría mucha más oferta de venta y alquiler procedente de herencias, que va a seguir entrando, de divorcios, y viviendas que sus propietarios han sacado al mercado por una repentina necesidad de liquidez. Eso explica que ahora estemos probablemente en unos datos de oferta de vivienda en venta y alquiler de los más altos de los últimos años.
Los precios tenderán a la normalización e incluso a la baja pero dependerá mucho de la demanda"
¿Cómo afectará esto a los precios? Tenderán a la normalización e incluso a la baja pero dependerá mucho de la demanda. Va a haber zonas donde la demanda tardará mucho en recuperarse, y eso forzará a que después de que haya mucha oferta, y empiecen a darse operaciones, vendrá el ajuste de precios. Luego habrá zonas donde se van a ajustar de manera muy comedida. Hay algunas predicciones de ajustes de precio a futuro similares a la crisis de 2008-2013. Con los datos que tenemos en la mano, no hay nada que me haga pensar que en las grandes ciudades veremos caídas muy relevantes del precio de venta y alquiler. En la crisis pasada hubo distritos de Madrid que cayeron más de un 50%. No vamos a ver ajustes tan significativos en Madrid o Barcelona. Que tengamos caídas del más-menos 5% entra en lo razonable teniendo en cuenta que se trata de la crisis económica más grave de la historia de España.
Si la economía cae tanto, ¿cómo puede ser que el precio de la vivienda no varíe tanto…?
Estamos hablando de datos anuales, de un PIB con una caída anual 8-10-12%. Estamos hablando también de paro, que lleguemos al 20-22%, pero también anualizado. Si desgranamos el PIB vemos que hay un PIB del primer trimestre que todavía era positivo, uno del segundo trimestre que es extraordinariamente negativo, un PIB del tercero que tendría sendas de recuperación, y uno del cuarto que algunos creemos que será mucho mejor. Cuando anualizas, te sale un PIB negativo muy fuerte, pero yo creo que el PIB que veamos de caída en 2020 tendrá una recuperación rápida en 2021. No va a quedar ningún arma por utilizar, ninguna estrategia por hacerse que no sea tirar la economía para adelante. Es una crisis que no tiene culpables. No es una que han creado los bancos, los griegos, las subprime en EEUU o el exceso de hipotecas en España. Es una crisis económica global. Hay un enorme interés por parte de todos los Gobiernos, actores, organismos, empresas públicas y privadas por sacarla adelante. Va a haber unos incentivos económicos como nunca hemos visto por parte de los bancos centrales. Una serie de medidas que parecían impensables que se están tomando ya, como ese endeudamiento de la economía europea de manera colectiva. Estamos viendo cosas que creímos que nunca veríamos como que nos paguen por llevarnos petróleo o que veamos el precio del oro en máximos. Ahora mismo lo que tenemos es una enorme volatilidad, dependiendo del dato que tomes puede ser que la situación económica sea catastrófica en los próximos tres años o que al final nos sorprenda y la recuperación sea más rápida de lo que pensábamos.
¿Cómo llevan ustedes eso de la volatilidad permanente?
En Idealista hemos sufrido tres crisis. La primera fue la de las punto.com; la segunda, la de 2008 que duró hasta 2014, y esta, la tercera. Tenemos cierta experiencia. Desde el comienzo, hemos protegido la caja por encima de todo. En segundo lugar, ser extraordinariamente honesto y transparente con todo el equipo (la compañía aplicó un ERTE del 25% de la jornada). Jesús ha tenido dos directos en los que explicaba a todo el mundo en qué situación nos encontrábamos, y lo que ha habido ha sido una respuesta unánime de apoyo a las medidas que se estaban tomando. En Idealista lo único permanente es el cambio. Hemos tenido que surfear tantas crisis y tantas olas, y hemos tenido que adaptar a la compañía a un entorno tecnológico que lo único que te garantiza es que va a ser permanentemente cambiante. El único objetivo es salvaguardar la compañía. Tomar las medidas que sean necesarias, por duras y difíciles que sean, para que usuarios, clientes y plantilla salgan fortalecidos.
