Diferentes fondos de infraestructura internacionales han empezado a mantener conversaciones con agentes gubernamentales ante los anuncios del Ejecutivo de Pedro Sánchez en aras de promover un megaparque de vivienda protegida de la mano de empresas constructoras y concesionarias- el sector en el que opera el citado tipo de vehículos de inversion. No obstante, el saldo tras los primeros encuentros de representantes del Ejecutivo con inversores es de una gran distancia entre las posiciones del lado privado y el público de cara a un acuerdo de gran escala para los cientos de miles de vivienda que pretende desarrollar el Gobierno, según apuntan a Vozpópuli fuentes del sector inversor.
Los informantes consultados perfilan una importante brecha entre las pretensiones de cada parte pese a las rentabilidades más conservadoras y los plazos más amplios con los que se manejan estos vehículos de los que se suelen nutrir para proyectos de relieve internacional las grandes constructoras españolas -como Actividades de Construcción y Servicios, Acciona, Ferrovial o Fomento de Construcciones y Contratas-. La brecha sigue siendo algo grande respecto de las posibilidades financieras de las que disponen entidades bajo control estatal como la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) -que ha estado recientemente de road show en Londres y la semana que viene mantendrá un encuentro con potenciales inversores en Madrid-, la Entidad Pública Empresarial de Suelo (Sepes) o el Instituto de Crédito Oficial (ICO), con las que se han producido ya encuentros por separado en estas últimas semanas.
Y es que los planes de Moncloa, según ha ido deslizando la ministra de Vivienda Isabel Rodríguez, pasan por, en lugar de estimular la oferta privada, impulsar el desarrollo de un megaparque de cientos de miles de viviendas protegidas que se mantengan en alquiler y con precios limitados a largo plazo con la ayuda, sí, de socios privados. Un marco global en el que los fondos de infraestructura -que beben de aseguradoras, fondos de pensiones y soberanos y priorizan la seguridad del retorno por sobre los niveles de rentabilidad- pueden encajar mejor que el capital riesgo inmobiliario que asume todo el proceso bajo promesa de retornos más rápidos -el habitual durante la última década en España-. Es la percepción que se ha llegado a deslizar desde algunos fondos de infraestructura australianos y americanos.
Con todo, la ubicación de los suelos en manos de la Administración Pública no está ayudando a facilitar las cosas, ya que desde el lado privado se ve que el Estado tiene el grueso de sus suelos en zonas sin una demanda garantizada y no está siendo capaz de ofrecer un volumen de carteras de vivienda que por calidad y cantidad transmitan la necesaria seguridad a estos inversores, que ya han apostado en España por infraestructuras más grandes como hospitales, estaciones de autobuses y autopistas. Los fondos de infraestructuras precisan en definitiva un tamaño de activos importante, así como una "estabilidad regulatoria" a décadas vista para justificar sus apuestas. No está siendo un buen precedente a ojos de los inversores lo que está ocurriendo con el proceso de venta por parte de Sareb de la promotora Árqura Homes, que desde parte del Gobierno se ha amenazado con paralizar.
La complejidad de la financiación
Los inversores de infraestructuras requieren un nivel de rentabilidad menor que otros y ven realmente oportunidades en un proyecto de megaparque protegido de vivienda a través de la concesión de construcción, mantenimiento y puesta a disposición de la Administración Pública de los pisos -esto es, no correrían con el riesgo de demanda, sino que sería el Estado y/o la jurisdicción competente la que se encargue de cobrar y correr con el riesgo de pago de los inquilinos-. A cambio, los fondos facilitarían el mantenimiento de esas viviendas con precios tasados dentro de ciclos de varias décadas -no los cinco a diez años que duran los planes de negocio de los fondos habituales en el inmobiliario español desde 2013. Sin embargo, los costes que habría de canalizar la Administración, por ejemplo, a través de la empresa pública de vivienda anunciada por Pedro Sánchez y/o los límites a los alquileres que fije cada ayuntamiento, parecen actualmente inalcanzables con los actuales Presupuestos Generales del Estado (PGE) si no median severas medidas fiscales, sin perjuicio de la eficiencia o no que pueda tener la propia gestión pública y las limitaciones actuales del urbanismo en España, como cuestionan fuentes del sector.
El objetivo de cuota de vivienda social en alquiler del PSOE para 2030 conlleva la puesta en el mercado para entonces de al menos 400.000 pisos -y ello, bajo la improbable premisa de que no se hagan más viviendas en el mercado libre, ya que con los ritmos de producción actuales, un 6% de vivienda social sobre el parque requeriría más de medio millón -e incluso, más de un millón- de unidades, al tiempo que, bajo la óptica de los socialistas, las primeras 184.000 viviendas se podrían poner en el mercado con la moviizacion de algo menos de 15.000 millones. Por contra, por cada 100.000 viviendas, según las estimaciones de la consultora Colliers y otros agentes del sector promotor, el presupuesto entre capital y deuda que se precisaría podría rondar de 12.500 a 25.000 millones de euros. La partida actual de vivienda en los presupuestos del Gobierno, incluyendo fondos europeos, no llega a los 3.500 millones por año, y no está claro que el por los socialistas proyectado "impuesto progresivo a la propiedad" de más de tres viviendas vaya a ser efectivo y/o suficiente o todo lo contrario.
En la cartera objetivo ya concreta del actual Ejecutivo cabe incluir las 184.000 viviendas prometidas por Sánchez en la campaña electoral de 2023, todas ellas en una fase de desarrollo urbanístico apenas incipiente a día de hoy. La vía con la que pretende el Gobierno alistar estas viviendas pasa fundamentalmente por la colaboración con el sector privado desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana que encabeza Isabel Rodríguez, los fondos europeos Next Generation, la línea de 4.000 millones en préstamos del Instituto de Crédito Oficial, la Entidad Pública Empresarial de Suelo, el Plan Estatal de Viviendas y convenios con entidades locales, y viviendas procedentes de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria y del Fondo Social. Atendiendo a la fase de desarrollo en la que se encuentran muchos de estos proyectos, requerirían en muchos casos, al menos, otro lustro de desarrollo para ver la luz.
