La promesa de una empresa pública estatal de vivienda de Pedro Sánchez ha sido el último coletazo de una espiral de anuncios e iniciativas de rédito político sin mayores resultados materiales pero que sí han logrado llamar, al menos, la atención de fondos de inversión internacionales hasta ahora ajenos al sector residencial en España. Es el caso de los llamados fondos de infraestructura, que constituyen voluminosos vehículos de inversión que canalizan fondos de pensiones o soberanos, aseguradoras y grandes family offices y que buscan retornos con muy bajo riesgo a largo plazo.
Según apuntan fuentes financieras, fondos de infraestructuras australianos y estadounidenses han empezado a asesorarse en las últimas semanas de cara a valorar el potencial de entrar en alguna de las fases del proceso promotor y constructor tras los programas de desarrollo de vivienda con precios protegidos en España (derechos de superficie, riesgo de desarrollo, etc.), como los proyectos de promoción público-privada de vivienda en alquiler de diferentes Ejecutivos regionales como la Comunidad de Madrid, los relativos a la promoción de pisos con avales o financiación del Instituto de Crédito Oficial, las alternativas del Proyecto Viena de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) o iniciativas incipientes en torno a la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES). Sin embargo, las aproximaciones hasta ahora a posibles socios nacionales en las operaciones de inversión se han quedado solo en meras muestras de interés que no han evolucionado hacia concreciones.
"Los pliegos de proyectos público-privados que están saliendo tanto a nivel estatal como entre comunidades y ayuntamientos no toman a la vivienda como una infraestructura, falta algo de pedagogía con la Administración en este sentido...Si lo hicieran, tendríamos más presencia de este tipo de fondos; también ayudaría un marco más claro en la relación con la AA.PP, en España cambia mucho según la región", trasladan desde una de las principales consultoras inmobiliarias, que remarca la diferencia entre este tipo de inversores y aquellos fondos inmobiliarios en los que se han apoyado las grandes promotoras nacionales cotizadas, como Aedas Homes o Neinor Homes, desde la última crisis. Los agentes institucionales habituales en el sector el último tiempo tienden a ciclos de inversión más cortos, de 5 a 10 años. Algunos de estos fondos son los que han llegado a poner un ojo en la promotora Árqura Homes que Sareb pretende vender a manos privadas.
Los fondos de infraestructuras operan más bien en la liga de los grandes proyectos público-privados, que interesan actualmente a las grandes concesionarias y constructoras españolas, como Actividades de Construcción y Servicios (ACS), Acciona, Ferrovial o Fomento de Construcciones y Contratas, que en los últimos años han tendido a centrar cada vez más sus apuestas de inversión en el extranjero. En cuanto a España, se reclaman pliegos de concesión y derechos de superficie para la promoción de vivienda en alquiler -el tipo de residencia que pretende estimular el Gobierno- que permitan estructuras de financiación similares a las de los fondos de infraestructura y que garanticen rentabilidades mínimas así como plazos amplios para la licitación y explotación -superiores a los 70 años.
400.000 viviendas antes de 2030
El interés latente en fondos de inversión diferentes a los habituales en el Real Estate ha empezado a recorrer foros empresariales del sector, como el caso del reciente Salón Inmobiliario del Mediterráneo en Málaga, que albergó el Encuentro Internacional sobre Vivienda Protegida, Social y Asequible. Con motivo de este evento, la Asociación de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo (AVS) que reúne a las empresas públicas estatales, regionales y municipales de vivienda firmó ya un primer convenio de colaboración para la promoción de vivienda asequible con la asociación de propietarios de vivienda en alquiler (Asval), en la que están representados los principales tenedores institucionales privados de vivienda en alquiler.
La AVS que reúne a las actuales empresas públicas de vivienda en España, incluida la Sareb, ha reclamado un incremento de la inversión con cargo a los Presupuestos Generales del Estado en residencial hasta el 1,5% del Producto Interior Bruto durante los próximos quince años, esto es, el triple de la inversión actual. Y ello para, con otra parte aportada por financiación privada, poder alumbrar una producción de unos 45.000 pisos protegidos al año. El mismo plan del PSOE abordado en el Congreso Federal se fija un objetivo de parque público hasta 2030 que requiere la construcción de entre 60.000 y 70.000 viviendas protegidas al año hasta entonces.
¿La financiación?
Así las cosas, uno de los grandes interrogantes pasa por la financiación de estas políticas, más aún cuando cese el aporte de los fondos europeos Next Generation en agosto de 2026. No pocas fuentes próximas a la interlocución entre el Gobierno y el sector inmobiliario han sugerido que una de las posibilidades sobre la mesa pasa por seguir el ejemplo de Austria en el sentido de que eventualmente se pueda introducir un recargo en el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas para financiar la construcción de vivienda pública.
Paralelamente, está el esperado aporte de la financiación privada, que actualmente no está a los niveles que el mercado necesita para resolver el problema de oferta que la aflige. Así lo sugiere la propia producción anual total de viviendas, que se sitúa en unas 100.000 -por las más de 500.000 que se hacían a principios de siglo-. La apuesta del capital internacional por el segmento de la vivienda cayó otro 21% en la primera mitad del año, a la espera de un rebote al menos por las recientes bajas en los tipos de interés del Banco Central Europeo, según el flamante informe de la consultora Colliers sobre la inversión inmobiliaria en la primera mitad del 2024.
De acuerdo a las cifras que aporta de la Fuente, harían falta 25.000 millones de euros entre capital y deuda por cada 100.000 viviendas que se produzcan
El managing director de Colliers, Antonio de la Fuente, identifica varios motivos para el desfase entre la demanda latente y el volumen de inversión, como la falta de suelo finalista en las principales zonas del país porque "las dificultades administrativas e impredecibilidad de los plazos de tramitación urbanística hacen viable esta actividad únicamente para unos pocos actores que tienen equity sobrante como para destinarlo a esta actividad de indeterminado (pero siempre larguísimo) plazo". Una situación por la que este experto plantea como "imprescindible", ante todo, "aprobar una ley que otorgara seguridad jurídica y que definiera y acotara los plazos urbanísticos y administrativos". Esto es, la truncada Ley del Suelo, cuya urgente aprobación reclama la Asociación de Promotores Constructores de España.
La otra gran cuestión pasa por "las limitadas capacidades productivas de un sector con una mano de obra envejecida y unas ingentes necesidades de capital", en un contexto en el que, de acuerdo a las cifras que aporta de la Fuente, harían falta 25.000 millones de euros entre capital y deuda por cada 100.000 viviendas que se produzcan, en línea con lo que estiman otros empresarios del sector promotor. "En un mercado de competencia global por el capital institucional, los inversores priman invertir en aquellas ubicaciones donde exista una regulación estable y predecible -advierte de la Fuente-, donde impere la seguridad jurídica y donde no se trasladen al propietario trabas derivadas de medidas sociales que corresponden a las Administraciones Publicas, como, por ejemplo, en lo relativo a desahucios".
