En España existe un problema objetivo de falta de vivienda en las zonas con mayor demanda que se agravará ante las corrientes migratorias que se prevén, como reconocen por lo bajo los técnicos del ministerio que dirige Isabel Rodríguez.
Al ritmo de producción que se ha estabilizado con el crédito promotor en mínimos por la prudencia bancaria, el Banco de España ha dimensionado el déficit en al menos unas 600.000 pisos para atender a los hogares que se crearán en determinadas zonas de nuestro país hasta 2026. Una circunstancia que aboca a entender que el fenómeno no tiene una solución rápida ni sencilla como la que cabría esperar ante el creciente malestar social, en especial, de la gente joven, que se atisba fundamentalmente en los principales núcleos urbanos del país.
Es un hecho igualmente constatado por la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (Airef) que parte del problema tiene que ver con la progresiva concentración del ahorro de los hogares en los grupos con más de 50 años de edad, lo que dificulta la situación para los menores de 35. Muchos de los hogares actualmente propietarios se beneficiaron en su momento de la inversión pública en vivienda que se vendió al sector privado a un precio accesible y funcionó como "ascensor social".
Una política que se ha saldado con la progresiva reducción hasta la escasez de un parque público de viviendas, lo que ha llevado a buena parte de la Administración Pública a ver una solución en la promoción de vivienda nueva de protección oficial...pero para alquiler de forma perenne, de modo que el Estado tenga, de una vez y para siempre, un instrumento compatible con la ley de la oferta y la demanda del mercado para contener precios. Es el llamado modelo austríaco que, en cualquier caso, requiere años de paciencia y miles de millones de inversión así como una capacidad productiva, al menos a corto, bajo ayuda del sector privado.
El grueso del electorado es ya propietario de una vivienda. Entre los mayores de 35, el 60% o más tienen una vivienda en propiedad, por el menos del 32% por debajo.
Solo para las 600.000 viviendas de déficit ya estimado por el Banco de España hasta 2026 se precisaría una inversión, entre suelo, construcción y una cuota de margen para los que aporten la gestión muy por encima de los 3.500 millones de todo el presupuesto anual del Gobierno en vivienda: más bien, harían falta unos 150.000 millones de euros.
Esto es, una media de 250.000 euros por vivienda partiendo de un tamaño promedio de 65 metros cuadrados -un punto intermedio conservador entre los 40 metros de superficie mínima legal y los casi 100 metros de media del parque actual-, así como de un margen de rentabilidad "mínimo" para el promotor y/o inversor patrimonialista capaz de aportar el expertise necesario para sacar adelante los proyectos -con algún periodo al menos de concesión para rentabilizar la inversión por rentas, como ser 75 años.
Unas proyecciones financieras que, si las afrontaran íntegramente los actuales contribuyentes, equivaldrían a unos 7.000 euros de pago por cada uno. De hecho, si la superficie media tomada como referencia fuera la del actual parque, la cantidad podría superar los 10.000 euros por persona con empleo actualmente en España. Para llegar al 20% de vivienda protegida en 2040, como plantea la Ley de Vivienda, el presupuesto habría de ser ostensiblemente superior.
El grueso del electorado ya es propietario
Se trata de cifras que pueden sonar más que complejas de recaudar atendiendo al propio monto y también, a factores como que el grueso del electorado es ya propietario de una vivienda, abriéndose así el debate de la brecha generacional: entre los mayores de 35, el 60% o más tienen una vivienda en propiedad, por el menos del 32% por debajo. Ni que hablar, además, del hecho de que se trata de un problema especialmente concentrado en algunas zonas del país, como Madrid, Cataluña, Andalucía, Valencia, Canarias, Baleares o Euskadi.
No por nada igualmente han emergido fórmulas que buscan profundizar la colaboración público-privada para atender la oferta a nichos concretos, como el de los jóvenes. Las administraciones facilitan las cosas para atraer la mayor cantidad de inversores privados posibles, de forma que sean los fondos - de pensiones o aseguradoras internacionales, a los que desde algunas administraciones "se ha empujado a no venir", en palabras de un promotor- los que aporten el grueso del capital.
Emblemático es en este sentido el ejemplo de la Comunidad de Madrid con sus Planes Vive, si bien el volumen de proyectos en marcha sigue todavía lejos del nivel de demanda esperada por la dificultad para lograr que los números salgan al privado. Paradójicamente, sus condiciones no han estado exentas de cuestionamiento de cierto espectro ideológico reacio a cualquier rentabilidad privada en torno a la vivienda.
Fondos de inversión propietarios actualmente de viviendas en España han ofrecido unas 30.000 unidades a Moncloa, sin que haya mediado un acuerdo hasta la fecha, en parte por la complejidad admnistrativa en las relaciones entre el Ejecutivo y las Autonomías y, también, por la negativa ideológica de un sector del Gobierno.
La complejidad de la vivienda...y la falta de mano de obra
Así las cosas, y al margen de los múltiples matices que habría que aplicar a las cifras de necesidad de la sociedad en función de la capacidad de generación de suelo por parte de las administraciones estatales, regionales y locales, lo cierto es que el problema de la falta de pisos tendría otros dos añadidos: el tiempo y la mano de obra.
La propia Confederación Nacional de la Construcción ya ha denunciado que faltan más de 700.000 trabajadores en la construcción, llamando a regularizar inmigrantes como una alternativa para paliar la falta de oferta de empleados. Un déficit que estaría lastrando el mismo plan de 184.000 viviendas que prometió en campaña el Gobierno de Pedro Sánchez y que probablemente no llegue del todo a tiempo para cubrir el déficit anticipado por el Banco de España. No debería sorprender esto último si se atiende a que el ciclo de generación de una vivienda en sus diferentes fases desde la detección del suelo hasta su puesta en el mercado en España tiende a una duración media de cuatro años.
Soluciones intermedias y la necesidad del sector privado
Ante la complejidad del largo plazo y las exigencias del discurso electoralista han ido surgiendo alternativas que la literatura económica demuestra que acaban agravando el problema. Es el caso de la limitación del alquiler, que puede eventualmente conseguir un freno en los precios a corto plazo a costa de una disminución y progresivo deterioro del parque de viviendas, entre otras externalidades que acabarían perjudicando el mismo acceso al mercado de los colectivos más vulnerables.
El mismo Banco de España ha advertido de que medidas como las ayudas directas como el 'Bono Joven' o los avales públicos a la financiación de la compra son disposiciones paliativas a corto plazo que pueden acabar redundando a largo en un aumento de los precios, tanto en el alquiler como en la compra. También, la entidad supervisora del sistema financiero ha incidido en el impacto al alza sobre los precios de la compra por parte de extranjeros, en especial los no residentes, si bien ha pedido cotejar el aporte a la economía -en especial, al turismo- de sus inversiones a la hora de medir el saldo social.
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César
16/10/2024 07:30
250.000 € creo que es un precio medio excesivo. Pero más allá de eso, si empezamos por eliminar rescates y gastos superfluos, solo con beneficio de parte y nada sociales, será mucho más sencillo. Y si además damos garantías a propietarios para alquilar, aún mejor. El problema es que no hay voluntad política. Sus motivos tendrán. Saludos.