Con toda la tensión política vivida esta semana en Madrid, ha pasado casi desapercibido un cambio normativo histórico para la Comunidad que preside Isabel Díaz-Ayuso.
El jueves, en una votación polémica, la Asamblea de Madrid aprobó una modificación de la ley del suelo, que data del año 2001, y que agilizará la concesión de licencias.
Otra norma histórica que afecta al mercado inmobiliario ha salido adelante recientemente en Cataluña.
El 22 de septiembre entró en vigor la ley que regula el precio del alquiler en 60 municipios catalanes. Tampoco ha estado exenta de polémica la implantación de esta nueva normativa. Los profesionales e inversores del sector esperan que el Gobierno la recurra por ir contra la Constitución, y que próximamente sea tumbada.
La votación que aprobó el jueves la modificación de la ley del suelo en Madrid no alcanzó el quorum, y la oposición habla de 'tamayazo'
La creciente polarización política que se percibe entre Madrid y Cataluña se hace así también patente en las perspectivas del sector inmobiliario.
El Gobierno de Madrid defiende que dada la situación de crisis económica por el impacto del coronavirus, es necesario simplificar los permisos urbanísticos. La Generalitat sostiene que, por la misma razón, es conveniente controlar los precios del alquiler.
El inicio en Madrid ya formal, con la votación del jueves, de la modificación de 12 artículos de los 248 que componen la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, es visto por distintos inversores y empresas del sector como una apuesta decidida por su "liberalización", frente al creciente "intervencionismo" de las autoridades catalanas y barcelonesas.
El Gobierno de Madrid no esconde que dada la situación de crisis económica actual provocada por el coronavirus, es preferible acelerar cambios normativos como el aplicado al desarrollo urbanístico. "Ante una coyuntura económica problemática, la administración autonómica madrileña ha de poner especial énfasis en aquellas reformas que mejoren la eficiencia y la competitividad del tejido productivo, contrarrestando con ello los envites de un ciclo económico adverso", dice el Anteproyecto de Ley.
La nueva ley madrileña en esencia generaliza la sustitución de las licencias urbanísticas (de obra o reforma integral, de primera ocupación, edificación y otras actuaciones urbanísticas) por la mera declaración responsable del proyectista de las obras.
"Tenemos 800 licencias en espera, eso nos hace mucho daño, y nos ayudaría que se agilizaran", dicen en la inmobiliaria cotizada Neinor
La Asamblea de Madrid aprobó el jueves el inicio de esa modificación normativa en dos votaciones distintas, en las que no se alcanzó el quorum necesario, con los votos a favor de PP, Ciudadanos y Vox. La oposición ya compara esta votación con el famoso 'tamayazo', y ha avisado que estudiará las vías legales necesarias para suspenderla.
Licencias en espera
Para los inversores, fondos, inmobiliarias o promotoras y constructoras, los pasos dados en Madrid van en la dirección correcta, mientras que auguran un parón del sector en Cataluña tras las iniciativas aprobadas recientemente.
Desde una de las principales promotoras cotizadas del país, Neinor Homes, llevan tiempo reclamando la "simplificación de trámites burocráticos" en todo el Estado. "Tenemos 800 licencias en espera, eso nos hace mucho daño, y nos ayudaría que se agilizaran", ha indicado su consejero delegado, Borja García Egotxeaga, en un encuentro con periodistas.
Los promotores dicen que la demora media en la concesión de licencias de obra es de 12 meses, lo que encarece un 10% el precio
Ya antes de la pandemia, desde la Asociación de Promotores Constructores de España alertaban de una ola de quiebras en la construcción y afeaban a las autoridades demoras "de hasta 15 meses en la concesión de licencias".
Un informe de la consultora EY para la Asociación Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) concluye que en las principales ciudades españolas, la demora media en la concesión de licencias de obra es de 12 meses y que ello puede tener un impacto de hasta el 10% en el precio que paga el comprador.
Pero no todos los profesionales afectados aplauden sin reservas la modificación de la Ley del Suelo. "Nos preocupa la posibilidad de que su aplicación suponga más desventajas que beneficios", advierten desde el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España.
"Resulta necesario poder contar con la interpretación de la Administración en cuestiones concretas", advierte el Colegio de Arquitectos de España
"La normativa que entra en juego en el proyecto edificatorio es muy compleja, diversa, heterogénea, imprecisa y, a veces, contradictoria. Por todo ello, resulta necesario poder contar con la interpretación de la Administración en cuestiones concretas. No hacerlo, trasladaría la responsabilidad pública al individuo. Es decir, al arquitecto o al promotor", añaden.
Tensión en Cataluña
La supresión generalizada de licencias en Madrid contrasta con la última ley aprobada por la Generalitat de Cataluña: un inédito límite a los precios del alquiler de aquellas viviendas cuyo precio haya subido más de un 20% en el último lustro.
"La fuerte subida de los precios ha causado dificultades económicas muy graves para el acceso a la vivienda y para permanecer en ella. Una situación agravada aún más por la pandemia de Covid-19, que ha provocado una crisis sanitaria sin precedentes y, en consecuencia, una nueva crisis económica y social", dice el texto de la ley catalana. "Los retos que plantea el acceso a una vivienda digna y asequible deben abordarse prioritariamente con políticas públicas", concluye.
Varias organizaciones catalanas advierten que la nueva ley del alquiler no favorecerá a los sectores de población más desfavorecidos
El control de los alquileres en Cataluña llega después de que su capital, Barcelona, adoptara el pasado año la decisión de exigir un 30% de viviendas de protección oficial en cada proyecto de obra nueva residencial. Según la consultora de inversiones inmobiliarias CBRE, la medida del ayuntamiento de Ada Colau se vio sucedida por una caída del 60% en los visados de obra nueva residencial.
"Aquellos sectores de población más desfavorecidos o en situación de vulnerabilidad no verán aumentadas sus opciones a acceder a una vivienda de alquiler como consecuencia de la aprobación de una normativa de estas características", advirtieron en un comunicado conjunto el Consell Català de Col·legis d’Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya; la Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya; la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE); la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona-Lleida; y el Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona-Lleida (CAFBL). "Al contrario, la medida puede comportar una reducción de la oferta de alquiler", añaden.
"Los últimos datos muestran que en Madrid los jóvenes no pueden emanciparse porque no tienen acceso a una vivienda ante el enorme esfuerzo que deben hacer para la entrada, el pago de una hipoteca o las rentas de un alquiler", indica Beatriz Toribio, directora general de la asociación Asval, que representa a propietarios de viviendas en alquiler, entre ellos grandes fondos de inversión.
La normativa catalana sobre el alquiler atenta contra la Constitución y la propiedad privada, advierte Beatriz Toribio, de Asval
"Medidas como la aprobada en Madrid ayudan a reequilibrar estas situaciones, porque no son sólo un efecto
llamada para los inversores, sino que también les aporta seguridad jurídica tanto a éstos, como a propietarios e inquilinos", defiende.
"Todo lo contrario que ocurre con la reciente ley aprobada en Cataluña sobre el precio de los alquileres. No sólo vulnera la Constitución española en algunos de sus artículos, sino que atenta contra el derecho a la propiedad privada", advierte.
La directora general de Asval asegura que la normativa catalana "fomentará la economía sumergida en el mercado del alquiler porque muchos propietarios podrían verse tentados a compensar ilegalmente a los inquilinos la diferencia entre el precio regulado y el de mercado".
