Juan Velayos recibe a Vozpópuli en sus oficinas del Paseo de la Castella de Madrid con la puntualidad que se puede esperar de un consejero delegado. El recuerdo de la última burbuja inmobilaria sigue revoloteando en los pensamientos de todos los que nos sentamos en la mesa cuadrada donde se realiza la entrevista. Una tabla con cuatro patas que recuerda más a los despachos del antiguo ciclo económico que al actual.
El empresario tiene claro su mensaje. Sabe que las nuevas promotoras tienen un trabajo muy complicado por delante y sobre todo Neinor Homes. Los dos 'profit warning' que tuvo que emitir en un corto plazo hizo que se cuestionara mucho su modelo de negocio.
Ahora, tras la última presentación de resultados, las dudas sobre la promotora se han disipado ligeramente. Pero aún tiene que hacer frente a más de 500 entregas antes de que termine el año para llegar a sus objetivos para 2018. No son un problema para Velayos. Conseguir llegar a los números negros, tampoco. La situación política en ciudades claves ya es otro cantar...
Neinor Homes se ha convertido en uno de los principales jugadores del nuevo ladrillo español. Cataluña es su mercado principal pero se ha topado con un gran problema en Barcelona. Dedicar de la noche a la mañana el 30% de las promociones a viviendas de protección oficial (VPO) dificulta el trabajo. ¿Cómo se ha tomado esta medida de Ada Colau?
Yo soy apolítico. No tengo ningún tipo de color. Hay ciudades con gobiernos de derecha que lo han hecho muy bien y otros de izquierda que funcionan bien. Se trata de un tema de sensibilidad por el urbanismo, de generar oferta y sobre todo de entender la necesidad de las familias. Hay medidas que se han tomado en este país que no logro entender desde la buena fe.
Hay medidas que se han tomado en este país que no logro entender desde la buena fe
No es el caso de Barcelona. Considero que el Ayuntamiento sí ha obrado con buenas inteciones, pero la medida es un despropósito. Es cambiar las reglas a mitad del partido. Provoca inseguridad jurídica. Las cosas no se hacen así, de la noche a la mañana. Y están orgullosos.... para querer que nadie se enterara se ha mantenido muy bien la confidencialidad de la medida (bromea).
Este cambio genera incertidumbre y paraliza las inversiones. Generan dudas en las ya realizadas y van a haber litigios. La medida no cumplirá su objetivo.
Si se lleva a cabo se tendrá que subir el precio del 70% restante para no perder dinero...
Bueno, o bajar todo... Ese es el objetivo del Ayuntamiento. Pero para que eso ocurra el suelo tendrá que ser más barato. El propietario tendrá que venderlo más barato y no creo que quiera. Lamentablemente no conseguirán que ocurra.
Cuéntale al vecino del cuarto que paga más que el del tercero. Se va a paralizar todo
Cuéntale al vecino del cuarto que paga más que el del tercero. Se va a paralizar todo. El que tenga que tomar la decisión de invertir en suelo va a pedir un retorno más alto porque el riesgo es mayor. No hay seguridad jurídica y el que se atreva a invertir de esta forma está haciendo dinero oportunista.
Nosotros no tenemos inversiones en Barcelona y mientras todo esto no se aclare difícilmente invertiremos en la ciudad. De todas formas hay muy poco suelo.
¿Teme que la medida se expanda a toda Cataluña?
Hay debate. Espero y deseo que no. Lo he dicho muy claro: la medida no cumplirá su objetivo. Pero es posible que otros municipio se atrevan a ponerla en marcha. Espero que no.
Se habla mucho de Barcelona, pero Madrid...
Hay ayuntamientos de todos los colores. ¡Me los pateo todos! Hay muchos técnicos con vocación pública y con ganas de ayudar pero se encuentran con varios obstáculos, no tienen recursos. Y luego hay otros que no son los más trabajadores del mundo y que no quieren firmar las cosas.
Parece que el promotor es un cuatrero que va con un parche en el ojo
Hacerlo les genera responsabilidad. Luego están los ayuntamiento mediatizados políticamente. No existe la ley de la oferta y la demanda. Para ellos el promotor es un cuatrero que va con un parche en el ojo. Todo esto hace que no pase nada.
En Madrid los plazos son muy largos y se combina todo... el que no quiere firmar, la visión política... Aunque dicho esto, tampoco hemos tenido ningún problema mayor de lo esperado.
Si a nivel local la situación está como está. La incertidumbre política a nivel nacional puede hacer mucho más daño ¿Cómo lo ve?
Es una situación complicada. Somos una compañía que estamos muy vinculada al ciclo, al macro. Necesitamos que se genere empleo, que las familias ganen más dinero, que haya confianza en el consumo y que se firmen hipotecas.
Y todo se está frenando...
Sí. Los políticos, sean del color que sea, tienen que ser capaces de generar seguridad jurídica, empleo, confianza en las familias y no poner en riesgo las hipotecas.
No pongamos todo de nuestra parte para que algo que funciona, cargárnoslo.
Ahora no está todo tan mal. Sí es cierto que hay incertidumbre con los Presupuestos y con los soberanismos. Esto no ayuda. El entorno actual no es el más estable. Se puede ver el vaso medio vacío o medio lleno. Yo lo veo de la segunda manera. Pero no pongamos todo de nuestra parte para que algo que funciona, cargárnoslo.
¿Estamos frente a un ciclo económico más corto?
Tenemos que aprender a vivir en un entorno más volátil, global, con ciclo más cortos y con momentos de euforia. Espero y deseo que no vayamos a ciclos de picos. Que se ralentice la economía en base a criterios globales no me preocupa. A este ciclo aún le queda recorrido.
¿Pero iremos a ciclos más cortos?
Posiblemente sí. Pero hay una necesidad de demanda real de vivienda.
¿Y qué pasa con los jóvenes?
Hay un problema serio, un embudo complicado no resuelto. Hay que generar más oferta y parte de ella enfocada a la vivienda joven. Pero para hacer esto hay que poner un metro nuevo en otra zona con mil viviendas. Es así como se solucionan las cosas.
Este país necesita romper las relaciones históricas entre el sector promotor y público
También hay que tomar medidas y crear ayudas para los jóvenes. Que se haga un mercado de alquiler institucional, medidas públicas que apoyen a la gente y ya no digo que nos ayuden a nosotros (los promotores). Hay muchas formas.
Este país necesita romper las relaciones históricas entre el sector promotor y público, que está basada en la legítima desconfianza entre unos y otros. En una hoja en blanco hay que fijar la capacidad de que este país produzca oferta sin que nadie vea cosas raras.
Es muy complicado teniendo en cuenta de donde venimos...
Pero si no lo resolvemos nunca, no se va a generar nueva oferta.
¿Qué opina de la subida del alquiler?
Es oferta y demanda. Si no tienes oferta los precios suben. Eso es lo que ocurre con los alquileres. Es un negocio que necesita profesionalizarse. Está muy atomizado. No es bueno que los precios suban tanto. Al final estás limitando el acceso a la vivienda a los jóvenes y a las familias.
Poder fijar los precios es una barbaridad
Las medidas que ha puesto encima de la mesa el Gobierno no creo que vayan a solucionar nada. Eso de poder fijar los precios es una barbaridad. Lo que hay que hacer es generar oferta, porque hay capacidad para hacerlo. Con obra nueva y rehabilitaciones de verdad. El objetivo debería ser facilitar las reglas para que haya oferta nueva sostenible, de calidad y respetuosa con el medio ambiente.
Más de una vez ya ha hablado de hacer promociones para alquiler...
Lo estamos barajando. Es una cuestión de márgenes. Podemos promover para familias o para un comprador que se dedique al alquiler. Sería una gran noticia para España que se generen parques de viviendas para alquiler.
Nosotros somos el mayor productor de casa y estamos en la mejor posición para hacerlo. Cuando me paguen mis márgenes estaré encantado de hacer productos para ellos. No estamos lejos de encontrar ese equilibrio. Nos sentamos todos los días con mucha gente que tiene las mismas ganas que nosotros de que esto salga adelante.
Neinor en Bolsa
Cambiando de tema un poco. ¿Le preocupa que las acciones caiga un 17% en lo que llevamos de año?
Como consejero delegado, obviamente no puedo decir que no me preocupa. Nos debemos a nuestros accionistas y al mercado. Pero yo trabajo para generar valor y sólo puedo seguir siendo coherente con la ejecución del plan. Somos la promotora que lideraremos este país. Estamos sentando las bases del sector y vamos a cumplir con nuestros objetivos.
¿Y los bajistas le preocupan?
Están en un 7% ahora, venimos de un 11%. No sé... están saliendo ¿no? Yo espero que pierdan mucho dinero. Siempre he dicho que el mercado es soberano, pero espero que palmen mucha pasta. Ellos sabrán. Yo voy a trabajar para que pierdan mucho dinero.
¿Están cómodos con Adar Capital como principal accionista?
Mucho. Es bueno para que la compañía tenga estabilidad accionarial. Han hecho una apuesta clara y tienen una visión a largo plazo. Entienden nuestro negocio, están cercanos y eso es bueno.
Ya ostentan más del 28%. ¿Es posible una OPA?
No lo tengo en la cabeza.
De producirse, ¿sería hostil?
Si la lanzaran no lo sería. Estamos encantados con ellos.
¿Adar está prestando sus acciones a los bajistas?
Lo dudo. Creo que no es así, pero es una pregunta para ellos. Lo dudo porque tienen mucho dinero invertido y son los más interesados en que la acción se recupere. Estoy convencido de que no son ellos.
¿Y qué opina de todo el revuelo que se ha generado en torno a los hermanos Pepa?
La historia es muy clara. Juan (Pepa) era la persona de Lone Star. Ha estado desde el origen de Neinor. Cuando sale Lone Star, Juan obviamente influye a Adar porque estaba su hermano. Cuando sale la IPO hay una relación natural. Si tu hermano está en un family offce que busca inversiones pues le animas a invertir en un proyecto en el que crees. Y por eso Adar es el primer comprador cuando se produce la salida de Lone Star.
Ha sido un proceso natural. Entra Adar y con ellos, Jorge (Pepa). Hay mucha gente que critica todo. Juan conoce muy bien la compañía y es un gran activo para nosotros y Jorge es el representante del accionista mayoritario. Está en todo su derecho de estar en la mesa.
Si no se pasa a niveles de OPA el mercado lo toma bien
¿Y es bueno que un fondo tenga tanto poder en una promotora? ¿No deshumaniza el proyecto?
En todas las compañías existen accionistas de referencia. Es bueno para la empresa, da estabilidad. No deshumaniza, los inversores lo agradecen. Ven que hay alguien que tiene muchos huevos en una cesta. Esto gusta. Si es verdad que hasta unos límites. Si no se pasa a niveles de OPA el mercado lo toma bien.
¿Cuál es el futuro del sector?
Soy un fiel convencido de que irá por crecimiento orgánico. Las que nos lo merezcamos creceremos más de lo que pensamos. Cada vez seremos menos y tendremos mayor cuota de mercado por el hecho de que aquí es muy difícil competir contra los grandes. Hace falta financiación y va a ser difícil conseguirla.
Crecimiento inorgánico también veo, pero por ahora hay mucha tranquilidad.
¿Y nuevos rivales en Bolsa para cuando?
Hoy por hoy no se admiten nuevas salidas. Espero que a base de alegrías de los que estamos se vuelva a abrir el mercado de capitales, pero ahora está cerradísimo. Si no se abre hay muchas promotoras que tendrán que pensar qué hacen. Lo lógico es que en el 2019 y 2020 pasen cosas. Ya veremos.
