"Considera de orden público, y como tal absolutamente irrenunciables, los derechos que confiere a los inquilinos y subarrendatarios de vivienda, sujetos que, españoles o extranjeros, reputa acreedores de especial protección. Declara, en cambio, renunciables, los que otorga a los arrendadores en general".

Ese podría ser el gran principio de la nueva Ley de Vivienda que ultiman el Partido Socialista Obrero Español, Unidas Podemos, ERC y EH Bildu. Pero no: era el designio básico de la ley de arrendamientos urbanos que impuso Francisco Franco el 31 de diciembre de 1946.

Entonces, el régimen estimaba que el Estado debía asistir el acceso a vivienda de un millón de familias, un déficit similar en términos relativos al proyectado por el Gobierno actual. La dictadura franquista comenzaría así a implementar la práctica congelación de los alquileres en el mercado libre, que se buscaría compensar con la promoción de pisos en propiedad para los ciudadanos con cargo a inversión pública. Una política que acabaría favoreciendo la estabilidad política y económica de las familias pero limitaría su movilidad laboral.

Franco atenuaría la regulación del alquiler recién en 1964, dentro del llamado período del "desarrollismo" económico, para abrir la puerta a determinadas revisiones de precio bajo ciertos supuestos. Aún así, mantuvo el espíritu original de dar la prioridad al inquilino al preservar la prórroga forzosa de contratos a su favor de forma indefinida -y, por lo general, con las mismas condiciones-, heredables por sus familiares.

Y es que, en la visión del Franquismo, "el movimiento liberalizador de la propiedad urbana ha de atemperarse, no sólo al ritmo determinado por las circunstancias económicas del país, sino también a las exigencias ineludibles de la justicia social, que constituyen la médula y razón de ser de nuestro régimen político".

El PSOE de Felipe y Boyer inicia la liberalización del alquiler

Fue un decreto del ministro de economía socialista Miguel Boyer el que abriría el camino hacia la liberalización de las relaciones entre propietarios e inquilinos, allá por 1985, tras constatar los resultados de cuatro décadas de intervencionismo. Atendiendo a los datos del Instituto Nacional de Estadística, la población en régimen de alquiler había pasado de configurar la mitad del mercado en 1950 a menos del 20% en 1990. Una circunstancia a la que contribuyó la fuerte apuesta del Franquismo por la vivienda pública en venta ulterior a las familias pero también sus políticas restrictivas sobre el alquiler.

"El mercado de arrendamientos no se caracteriza sólo por una oferta reducida y en retroceso desde hace décadas, sino porque los alquileres iniciales se fijan en unos altos niveles como consecuencia de que el propietario, al contratar, tiene presente la eventual indemnización que debe pagar al arrendatario para que acepte la rescisión del contrato", razonaba en abril de 1985 el Ejecutivo encabezado por Felipe González.

"La reforma incluida en este Real Decreto-ley al aumentar la oferta reducirá la presión al alza de los alquileres con beneficio para el propietario y para el arrendatario, lo que permitirá satisfacer las necesidades de vivienda a una generación de jóvenes que, debido a la situación de bajo crecimiento económico, tienen dificultades para adquirir una vivienda, y además una mayor movilidad geográfica de los recursos humanos, lo cual va a facilitar los procesos de ajuste sectorial que todavía deben producirse en la economía española", exponía el luego conocido como Decreto Boyer, que pretendía liberar por completo las relaciones contractuales entre arrendadores y arrendatarios.

Sánchez ha vuelto al intervencionismo

El primer ministro de Economía de González liberalizó el mercado de los arrendamientos, pero la resistencia social provocó su rápida dimisión. Las subidas repentinas de las rentas que empezaron a aplicar los caseros -de hasta un 30%- acabaron motivando 'parches' para atenuar la supresión de las prórrogas forzosas.

En cualquier caso, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, también bajo el Gobierno de Felipe, rubricó la derogación del grueso del intervencionismo franquista al considerar que había hecho del alquiler una alternativa "poco atractiva" para los posibles propietarios, toda vez que había derivado en que el 50% del mercado se limitara a contratos firmados con anterioridad a 1965 con "rentas que se pueden calificar como ineconómicas" y una calidad edilicia en muchos casos lamentable.

La LAU de 1994 fijó una extensión mínima de los contratos de cinco años y su actualización anual topada a la evolución del Índice de Precios de Consumo. El Gobierno de Mariano Rajoy rebajaría en 2013 la extensión mínima de los contratos a tres años.

Fue otro gobierno socialista, el de Pedro Sánchez, el que en 2019 retomó los límites al mercado al ampliar a cinco años el tiempo mínimo de los contratos para los inquilinos de personas físicas, y a siete, de jurídicas. Sin embargo, es con la nueva Ley de Vivienda acordada con Unidas Podemos y los demás partidos de izquierda que el PSOE de Sánchez -no sin grietas internas- culminaría su giro hacia el intervencionismo sobre el mercado de los arrendamientos, acompañado de la repetida promesa de inversión y movilización de vivienda social -en este caso, hacia el alquiler-.

Y es que, bajo la nueva Ley, se impediría la revisión anual de la totalidad de los contratos conforme a la inflación, como ya ha hecho el Gobierno socialista por decreto con el tope del 2% a las actualizaciones desde 2022, que se ha visto sucedido por la salida de 76.000 pisos del mercado y precios récord.

La nueva regulación -sujeta a su implementación por cada Comunidad Autónoma- impediría paralelamente subidas e incluso impondría bajadas en nuevos contratos en aquellas zonas del país que encajen en la definición que finalmente haga la ley de zonas "tensionadas". Unas limitaciones con argumentos que ocasionalmente recuerdan a los baremos de antigüedad y tamaño poblacional en virtud de los cuales la dictadura franquista delimitó en su momento los posibles ajustes de precio.

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