La saturación del turismo ha provocado que los municipios que viven del negocio hotelero en Canarias hayan tenido que te recurrir a fórmulas no tradicionales para encajar a sus vecinos y trabajadores de esta industria en suelos de propiedad oficial. Pero la maraña de papeles ha retrasado las soluciones.
En un contexto global marcado por la inflación, el encarecimiento del suelo y la creciente demanda de viviendas, el derecho de superficie ha resurgido como una herramienta jurídica y urbanística clave para promover la seguridad jurídica de los promotores. En Canarias el municipio de Mogán ha sido el primero en ponerse en marcha este mecanismo. La presidenta de la patronal de la construcción de Las Palmas, Salud Gil, ha bendecido la medida.
Municipios y administraciones públicas están recurriendo al derecho de superficie para fomentar viviendas de protección oficial (VPO) o social. En España, diversas ciudades como Madrid y Barcelona han lanzado proyectos bajo este régimen, ofreciendo terrenos públicos a promotores privados para construir viviendas asequibles. En Canarias el primero ha sido el municipio turístico de Mogán.
La alcaldesa de Mogán, Onalia Bueno (CC), afirma que este esquema reducirá el precio final de la vivienda para las familias de bajos ingresos. El derecho de superficie está siendo utilizado en proyectos de regeneración urbana. En áreas degradadas o poco aprovechadas, esta figura permite revitalizar barrios sin despojar al municipio de la titularidad del suelo.
En Francia, ciudades como Marsella han promovido este modelo para transformar zonas industriales abandonadas en comunidades habitables. Ámsterdam utiliza el modelo erfpacht para garantizar un equilibrio entre desarrollo inmobiliario y control público del suelo, construyendo miles de viviendas en terrenos municipales.
Onalia Bueno apunta que "hemos tenido un incremento del precio por metro cuadrado del 74,46%, alcanzando los 3.593 euros en agosto de 2024", lo que lo posiciona con precios un 49,04% superiores a los de Las Palmas. En régimen de alquiler, Mogán registra un precio medio de 17,80 euros por metro cuadrado, frente a los 13,99 euros por metro cuadrado de la capital insular.
María de la Salud Gil subraya que esta colaboración público-privada representa un avance significativo en la búsqueda de soluciones a los problemas de vivienda del archipiélago. Según Gil, con esta propuesta, Mogán "da un paso al frente" abordando la participación privada "sin complejos", en lo que calificó como "una apuesta valiente y pionera" en las islas.
El derecho de superficie en Alemania, conocido como Erbbaurecht, es ampliamente utilizado con contratos de 50 a 99 años, especialmente en grandes ciudades como Berlín, donde el precio del suelo puede superar los 4.800 euros/metro cuadrado, lo que lo hace esencial para viviendas sociales.
En Noruega, aunque no existe un derecho de superficie formal, los arrendamientos a largo plazo y las cooperativas de vivienda (borettslag) desempeñan un papel similar, asegurando acceso asequible en ciudades como Oslo, donde los precios del suelo rondan los 9.000 euros/metro cuadrado en zonas centrales. En Suecia, el modelo de tomträtt permite derechos de superficie de 60 años o más, siendo clave en Estocolmo, donde los precios del suelo urbano alcanzan los 10.000 euros/metro cuadrado, permitiendo un control estatal sobre la especulación y promoviendo la vivienda asequible.
