Los fondos de inversión inmobiliaria tradicionales han reventado tras la burbuja del ladrillo y los de nuevo cuño nunca arrancaron. Por eliminación, se ha quedado sólo el fondo Sabadell BS Inmobiliario, que sí logró arrancar, y hoy mantiene un elevado patrimonio, gestión activa y retornos positivos sostenidos. Concretamente, este año ganará entre el 1,5% y el 2%, según afirman en la propia entidad. Los demás, se han liquidado, están en proceso de cierre o inmersos en un low profile reconocido por sus gestoras, hasta que encuentren una solución decorosa para ellos.

BBVA, Santander (a través de Banif) e Inverseguros fueron tradicionalmente los grandes fondos inmobiliarios de España, con varios lustros a sus espaldas. Se convirtieron en vehículos que ofrecieron en el pasado poca volatilidad, retornos sostenidos y que disfrutaron de un momento estelar con el pinchazo tecnológico. Pero fue efímero.

Santander ha sido el caso más sonoro. Llegó a ser el mayor fondo, pero se vio obligado a congelar los reembolsos durante dos años, para ir liquidando la cartera y así devolver el dinero a sus inversores. A la vista de los escasos resultados, ofreció este año la posibilidad de venta a los partícipes, proceso que se ha cumplido casi en su totalidad, ya que el 98% del fondo pertenece ya al banco. Santander Banif Inmobiliario sigue existiendo como fondo normal, pero la entidad no lo comercializa a sus clientes.

BBVA Propiedad sufrió algo parecido, aunque en el la entidad que preside Francisco González se esforzaron en todo momento para dotar de liquidez a los clientes y que pudieran salir conforme las ventanas de liquidez establecidas. Pero ya ha sido liquidado, al igual que el fondo de Inverseguros, que está en proceso. Los fondos de Ahorro Corporación, Bankia o la antigua Caixa Catalunya están dotados con muy poco patrimonio y no parece que el momento sea propicio para impulsar fondos inmobiliarios con fuerza.

BS Inmobiliario se ha quedado sólo en el mercado, como confirma Cirus Andreu, director general de la gestora, Bansabadell Inversión. El fondo sólo sufrió un año de pérdidas, 2009, cuando se dejó un 4,8%. Pero a cinco años ofrece un retorno acumulado del 5,70%, por ejemplo. Para el presente ejercicio, Andreu prevé un retorno que comprendido entre el 1,5% y el 2%, por lo que habrá preservado el capital sin problemas, “sin ningún mes en negativo”.

El experto subraya que “somos un fondo de los de la nueva hornada (es decir, los que surgieron a principios de la pasada década) y nos hemos defendido mejor por nuestra alta posición en alquileres”. La competencia, sin duda, tenía una presencia más fuerte en el mercado residencial, en localizaciones que no eran adecuadas por su emplazamiento, muy dependiente de la estacionalidad o del bajo nivel de rentas.

Pero en aquellos años el ritmo de suscripciones era tan alto y las tasaciones subían a un ritmo tan vertiginoso que “hizo que muchos fondos tuvieran que disparar con perdigones, alcanzando muchos blancos que no tenían sentido”.

Mejor legislación

Una vez la legislación permitió tener más del 50% de la cartera en inmuebles de alquiler, el fondo en cuestión avanzó, hasta tener alrededor del 90% de la cartera en inmuebles “con actividad”, como oficinas, hospitales o naves industriales. Entre ellos, los hospitales de Quirón en Barcelona, San Sebastián o Bilbao o la sede de Dragados en San Sebastián de los Reyes.

¿Qué futuro le depara al fondo? Teniendo en cuenta que “no tenemos ningún activo tóxico” y que hay un fuerte descuento en la cartera residencial “que deberá aflorar cuando se supere la crisis de deuda” y desciendan las voraces necesidades de pasivo de la banca, es lógico contemplar una rentabilidad anualizada del 7% a futuro, según las estimaciones de Andreu.

De esta manera, contemplan que el patrimonio del fondo (1.000 millones, de los que algo más del 20% pertenecen al propio Banco Sabadell, que compró parte de la cartera también para permitir la salida de sus partícipes, como BBVA) podría doblar en tres o cuatro años.

Aun así, en Bansabadell Inversión no se muestran del todo a gusto siendo el único operador. A pesar de que reconocen la comodidad, “preferiríamos ir acompañados. Es más sano y permite comparar”. Habrá que ver si las demás entidades potencian sus fondos o si aparecen nuevos, aunque parece complicado en el corto plazo.