Los inversores internacionales llevan años merodeando las principales ciudades españolas en busca de oportunidades. El pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha dejado auténticas gangas y las mejores localizaciones de grandes ciudades como Madrid o Barcelona llevan tiempo siendo objeto de deseo. Los fondos que invierten en compañías en quiebra o fondos distressed se frotan las manos y en el momento actual tienen ofertas sobre la mesa a precios de derribo para transacciones de gran volumen.
“Estoy haciendo operaciones con fondos distressed en las mejores zonas de Madrid y Barcelona a 1.800 euros el metro cuadrado. Edificios que hace cuatro años podía costar en el entorno de los 12.000 euros el metro”, reconoce un asesor involucrado en una transacción importante en Barcelona.
Los potenciales compradores, conscientes de las necesidades de liquidez de los vendedores, aprovechan la situación actual con ofertas de precio muy inferiores a las cruzadas este año en las escasas operaciones que se han logrado cerrar. La transacción más emblemática del ejercicio la protagonizó Amancio Ortega a principios de año cuando compró la torre Picasso de Madrid a FCC por 400 millones de euros. Una operación que supuso un desembolso de unos 5.000 euros el metro cuadrado. El empresario gallego, a través de su patrimonial Pontegadea, también cerró la compra más relevante en Barcelona este año cuando adquirió un inmueble de oficinas en Paseo de Gracia por unos 53 millones de euros.
“Si se cierran operaciones en el entorno de los 1.800 euros el metro cuadrado sería un ajuste de precios brutal. Amancio Ortega compró a unos 5.000 euros el metro cuadrado sobre rasante por uno de los mejores edificios de Madrid. En Barcelona se pagó en el entorno de los 5.500 millones. Los edificios por los que se ofrecen precios tan bajos requerirán reformas o estarán en mal estado porque a esos precios hay family office en España que comprarían porque les gusta el producto. Es seguro”, explica Pelayo Barroso, de Aguirre Newman.
Lo cierto es que los edificios con ofertas sobre la mesa necesitan inversiones adicionales posteriores para garantizar una rentabilidad. “Hay operaciones que tienen complicaciones. Pueden ser edificios que hay que rehabilitar o que no están alquilados. Los inversores potenciales tienen claro que su objetivo es vender después en el entorno de los 5.000 euros el metro cuadrado. Para lograrlo el edificio tiene que estar ocupado, en renta o tener la posibilidad de venderlo por pisos”, explica otro experto involucrado en una de las operaciones en marcha. “Eso no significa que se pueda tomar como referencia futura los 1.800 euros el metro cuadrado”, añade.
El tiempo dirá si finalmente el ajuste de precios resulta o no tan abultado porque al final cerrar operaciones se ha convertido en el gran reto. “El año 2012 desde el punto de vista de inversión es el peor año. El volumen de inversión no va a pasar de los 400 millones de euros, excluyendo la Torre Picasso. No vamos a hacer ni un 10% de lo que se cerró el año pasado cuando en 2010 y 2011 se movieron entre 3.500 y 4.000 millones sumando oficinas, centros comerciales y hoteles”, recuerda Barroso.
La falta de financiación de los potenciales compradores, muchos de los cuales entran apalancados, y la reticencia de los vendedores a bajar precios impide que muchas transacciones lleguen a buen puerto. “Interés hay mucho. Los principales compradores son los fondos, los hedge fund o los family office pero siempre están sujetos a la financiación. Normalmente se buscan activos patrimoniales como edificios, centros comerciales y hoteles. No hay una reactivación de ventas a la vista a no ser que bajen los precios”, reconoce Javier López Torres, socio del área de restructuring de KPMG.
La próxima constitución del banco malo tampoco mejora muchos las perspectivas. Hay expertos que no descartan que presione a la baja los precios.
