Crece la evidencia en torno al impacto de la Ley de Vivienda en el mercado. Los últimos registros de CBRE, líder mundial en ingresos por consultoría de inversiones inmobiliarias, afloran una significativa contracción en la apuesta de los fondos internacionales por promover vivienda en alquiler en España. Ello, al menos, si se atiende a la comparación del primer semestre de 2024 con el mismo período del año anterior, cuando el Gobierno de coalición de izquierdas que lidera Pedro Sánchez aprobó la nueva normativa del sector.
Los datos de la multinacional cuya línea residencial en España lidera Javier Kindelan reflejan una caída de 649 millones de euros en el volumen de inversión de los agentes institucionales en proyectos de Build To Rent y Private Rented Sector. Así es como la firma de origen americano encuadra tanto a las operaciones de promoción de vivienda nueva para el alquiler como a la compra de activos para su explotación en régimen de arrendamiento residencial, sujetas antes a la Ley de Arrendamientos Urbanos y, desde mayo de 2023, a diferentes disposiciones de la Ley de Vivienda. Esto último, al margen del control de precios que se ha aplicado hasta ahora fundamentalmente en Cataluña.
Se frena la vivienda tradicional y sube el 'flex'
El descenso en la inversión en vivienda para alquiler en la primera mitad del 2024 ha sido así del 55% interanual. Un porcentaje que cobra mayor dimensión si se contempla que el primer semestre de 2023 ya recogió buena parte del impacto de la suba de tipos de interés con la que el Banco Central Europeo ha intentado contener la inflación desde julio de 2022 -el último mes con los tipos en el 0%. Entre enero y junio de 2023, los tipos oscilaron entre el 2,5%-3% desde febrero del 23'- y el 4%; en los primeros seis meses de este 2024, se mantuvieron en un 4,5% que descendió en junio al 4,25%.
Desde luego, la política financiera del BCE está actuando como uno de los grandes condicionantes, aunque los datos de CBRE parecen sugerir también una influencia del factor regulatorio en España. Y es que los registros de la consultora ponen de relieve un fuerte alza de la inversión en modalidades de alojamiento no sujetas a las restricciones de la Ley de Vivienda, como la del 'flex living' o los alquileres temporales.
El 'flex living' movió 708 millones de euros durante la primera mitad del 2024 en España, el triple que en el período comparable del año anterior
Este último segmento movilizó 708 millones de euros durante la primera mitad de año, el triple que en el período comparable de 2023, según CBRE. El 83% de la inversión se concentró en la Comunidad de Madrid, donde tuvo lugar la mayor operación del año -con cargo a una enajenación de suelos del ayuntamiento de Madrid en favor de inversores privados-.
La inversión global en España en activos inmobiliarios residenciales (BTR o PRS) o de alojamiento, incluyendo a otras fórmulas alternativas como residencias de estudiantes y ancianos, se saldó el primer semestre de 2024 con un total de 1.497 millones de euros, equivalentes a un retroceso interanual del 8%. Por dimensionar ello aún más, entre los primeros semestres de 2022 (con los tipos de interés al 0%) y 2023, el descenso en la inversión había sido del 32%.
Otras evidencias
Los registros de CBRE parecen corroborar un fenómeno similar al que venían delineando otras empresas y agentes del sector. La consultora Savills ha dado cuenta de una caída de la inversión en vivienda nueva para alquiler tradicional (BTR) al cabo del 2023 del 90% en el entorno de Barcelona, y del 5% en Madrid.
Paralelamente, la consultora Colliers ha trazado la existencia de entre 10.000 y 15.000 pisos 'flex' en diferentes fases de desarrollo, con alrededor de 3.000 millones de capital institucional ya comprometido en proyectos concretos de este tipo, que incluye a los alquileres con duración inferior al año además de los vacacionales.
Atendiendo a distintas fuentes del sector, el pipeline de viviendas en alquiler en desarrollo en España rondaría las 30.000 unidades en total, una cifra muy alejada del déficit de 600.000 pisos proyectado por el Banco de España al cabo de 2025 al calor de los flujos migratorios y las inercias del sector, con precios del alquiler en máximos históricos tanto en los sitios más demandados como en la media nacional.
También cae la oferta actual en alquiler
Hace unas semanas, la plana mayor del sector de los Agentes de la Propiedad trasladó su preocupación al Gobierno ante la evolución del alquiler tradicional disponible durante el 2024, atribuyendo responsabilidades a la Ley del 2023. Los agentes inmobiliarios dieron cuenta de una caída en la oferta actual del 15% -en línea con las cifras de empresas como Idealista o Alquiler Seguro- y pusieron el foco en posibles efectos de la flamante legislación. Entre las incógnitas por resolver persiste la naturaleza del nuevo índice de referencia para la actualización de los contratos a partir de 2025, todavía pendiente de rúbrica definitiva desde la Administración.
La respuesta del Gobierno a los profesionales inmobiliarios no pasó por otros datos sino por la petición de "tiempo" para valorar una ley "joven", de acuerdo a fuentes conocedoras de la reunión. Desde el Ejecutivo, en paralelo, se ha trasladado optimismo en torno al nuevo programa de impulso a promotores a través de avales del Instituto de Crédito Oficial, con proyectos incipientes equivalentes a unos 16.500 pisos. En suma, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ha reivindicado que hay unas 80.000 viviendas públicas en algún grado de desarrollo tras prometer la pasada campaña electoral que impulsaría 183.000 unidades esta Legislatura.
