El Banco de España anticipa un mayor recorrido a los precios de la vivienda. Los datos con los que trabaja el departamento de Economía del Supervisor de las entidades financieras apuntan a que los precios medios nominales del mercado residencial a nivel nacional ya han superado en un 4% el máximo alcanzado durante la década pasada, yendo incluso algo más allá de lo registrado por el ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
El equipo del director de Economía y Estadística Angel Gavilán hace su seguimiento del mercado a partir de los últimos datos oficiales del Índice de Precios de Vivienda del Instituto Nacional de Estadística (INE) -segundo trimestre- y el Servicio de Estudios Tributarios y Estadísticas de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), así como ponderaciones propias del mismo BdE. Es el sustento tras la información remitida la última semana por la entidad que gobierna José Luis Escrivá a la Comisión de Vivienda y Agenda Urbana del Congreso de los Diputados.
En términos reales, los precios se encontrarían, según el BdE, todavía un 25% por debajo del máximo histórico, pero ya habrían superado al menos el umbral nominal este año
El precio de la vivienda a nivel general se situaría ya, nominalmente, un 4% por encima del pico histórico detectado en el tercer trimestre de 2007, de acuerdo al propio indicador del BdE, que podría servir de anticipo de tendencias tras los datos de otras fuentes estadísticas que difunden información con mayor periodicidad, como el propio INE, los Notarios o los Registradores.
En términos reales, los precios se encontrarían, según el BdE, todavía un 25% por debajo del máximo histórico, pero ya habrían superado al menos el umbral nominal este año. Es de notar que ya el propio ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana había detectado al cabo del segundo trimestre de 2024 un pico nominal histórico en el valor declarado de las viviendas transmitidas. En concreto, de 191.295 euros, al menos un 1% superior a los valores registrados por la misma fuente durante la burbuja.
Para el Banco de España el mercado de la vivienda no "parece sobredimensionado"
En cualquier caso, para el Banco de España, "el mercado de la vivienda no parece sobredimensionado" ya que, consideran desde el supervisor del sistema financiero, los riesgos asociados a la situación de los hogares, las condiciones crediticias y la propia actividad real del mercado en España han bajado considerablemente respecto a lo que sucedía hace 17 años.
De hecho, el mismo BdE ya ha identificado un problema de fondo de oferta por el bajo ritmo de la producción y las corrientes migratorias. Un déficit de más de 500.000 viviendas hasta 2026 que propiciaría nuevas subidas de precios. Los registros del Supervisor ponen de relieve una "fuerte correlación positiva entre el crecimiento de la población y el avance de los precios de compra y de alquiler desde el inicio de la recuperación económica en 2014".
Solo la valoración aparece, de acuerdo al BdE, como un segmento endógeno del inmobiliario a seguir con mayor vigilancia a priori, aunque los mismos registros del Supervisor reflejan cómo los precios de la vivienda en la Zona Euro se encuentran más de un 40% por encima en términos nominales respecto a 2007 -con casos como el de Alemania, donde han llegado a duplicarse-, lo que sugiere que el residencial español ha seguido en este ciclo una inercia, en principio, notablemente más sana.
Para el BdE, dicha tasa se mantiene actualmente por debajo del 40% considerado 'peligroso', esto es, lejos de los niveles superiores al 50% que se alcanzaron en la primera década del siglo.
En este sentido, el organismo que gobierna Escrivá tiende a utilizar como indicar el aportado por la tasa de esfuerzo teórico de los españoles, esto es, el importe de las cuotas que debe pagar un hogar mediano en el primer año tras la adquisición de una vivienda tipo, financiada al 80%, sobre la renta bruta disponible por hogar. Para el BdE, dicha tasa se mantiene actualmente por debajo del 40% considerado 'peligroso', esto es, lejos de los niveles superiores al 50% que se alcanzaron en la primera década del siglo.
La cifra anterior estaría mediada por la situación de las familias con mayores capacidades económicas, que tienden a ser aquellos hogares con algún miembro por encima de los 40 años que han podido beneficiarse de importantes ahorros o herencias. Paralelamente, está la situación de aquellos por debajo de ese umbral, que padecerían un creciente diferencial entre la evolución del precio de la vivienda y la de los salarios.
Es lo que se desprende, en suma, de los resultados obtenidos por el mismo BdE al aplicar la metodología del HOAM Index de la Fed de Atlanta, que toma como referencia la accesibilidad a la vivienda de un familia mediana a diferentes niveles de hogar desde el año 2014. El índice se situaría en España ya en unos 20 puntos negativos, por los 0 que había en 2019.
