El Banco de España (BdE) ha estrenado el 2025 revisando a la baja la llamada tasa de esfuerzo de los españoles, esto es, el indicador de riesgo de burbuja de referencia en el mercado de la vivienda de compraventa. El supervisor de los mercados financieros ha actualizado su panel de indicadores del sector inmobiliario con una reducción de la tasa de esfuerzo teórico anual de la demanda nacional, que equivale al peso de la hipoteca promedio en el salario medio.
El organismo que gobierna José Luis Escrivá ha rubricado la tasa de esfuerzo del tercer trimestre de 2024 con una rebaja del indicador hasta el 35,3%, tres décimas menos que la anterior cifra proyectada y 2,1 puntos menos que en el período comparable del año anterior. La revisión sigue a un progresivo descenso en el interés firmado de las hipotecas para vivienda, hasta un 3,5% en el tercer trimestre de 2024 frente al 4,1% del mismo lapso del año anterior.
El indicador de la tasa de esfuerzo ahonda en la percepción de que el mercado inmobiliario se encamina a un nuevo año al alza en términos de operaciones y de precios. La flamante tasa del Banco de España correspondiente a la información procesada sobre el tercer trimestre de 2024 es la más baja desde el verano de 2022, cuando el Banco Central Europeo empezó a subir los tipos de interés para aplacar la inflación. El BdE ha constatado también una nueva bajada en el precio medio de las hipotecas al cabo del mes de octubre, hasta un 3,3%, lo que sugiere que la tasa de esfuerzo estaría ya incluso por debajo de la que se acaba de publicar.
Mercado en verde
La cifra actual se ha vuelto a estabilizar así en torno a un 35% considerado como saludable por bancos, promotoras y agencias inmobiliarias que refleja una salud del mercado comparable en términos históricos a la del año 2004. Durante el ciclo de tipos altos 2022-2024, en el que la compraventa, en especial, con préstamo hipotecario, se resintió en operaciones sin mayores caídas en los precios, el indicador rondó -sin llegar a alcanzar- el 40% considerado como síntoma de sobrevaloración que se alcanzó en 2005, en la antesala del 'pinchazo'. Entre 2007 y 2008, la tasa de esfuerzo llegó a superar el 50%.
Lo anterior da cuenta del cierto recorrido al alza que mantiene el mercado de la vivienda de compraventa en términos de valoraciones en cuanto se mantenga el abaratamiento de la financiación. Y es que mientras el precio de las hipotecas ha tendido a reducirse gradualmente desde finales de 2023, el precio de la vivienda ha visto relanzada su espiral alcista. De hecho, la cotización del residencial ha acabado superado nominalmente los máximos históricos de la primera década de siglo en cerca de un 5% aunque se mantendría todavía alrededor de un 25% por debajo en términos reales, según inciden los analistas del departamento de Economía del BdE.
Los últimos datos provisionales del ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible reflejaron al cabo del tercer trimestre un valor promedio por vivienda transaccionada de unos 197.000 euros, un 7% superior al del mismo período del año anterior, tras un incremento de las ventas de viviendas del 16%
Los últimos datos provisionales del ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible reflejaron al cabo del tercer trimestre un valor promedio por vivienda transaccionada de unos 197.000 euros, un 7% superior al del mismo período del año anterior, tras un incremento de las ventas de viviendas del 16%. Por su parte, la firma de hipotecas constituidas sobre vivienda creció un 22% en el mismo período, según las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). Su flamante cifra de octubre anticipa un nuevo boom, con un crecimiento interanual de las compras del 51% y de las hipotecas del 61% al cabo del último mes con registros.
Paralelamente, desde diferentes agentes financieros se apunta a que las hipotecas por más del 80% del valor de la vivienda podrían volver a acaparar una cuota de mercado que ronde si no supere el doble dígito a principios de 2025. Por lo pronto, el mismo Banco de España detectó al cabo del tercer trimestre un aumento de la proporción hasta el 8,2%, un 25% más que en el período comparable del año 2024.
