¿Por qué es buen momento para invertir en inmobiliario?
Desde DWS creemos que incorporar inversiones alternativas e invertir en inmobiliario siempre es positivo porque puede provocar una descorrelación y tener otros motores de rentabilidad. El mercado inmobiliario en sí tiene como dos motores. El primero es una tendencia a largo plazo que supone que dos tercios de la población mundial van a estar viviendo en ciudades y, por tanto, hay que construir soluciones habitacionales para todos ellos; además, están apoyados por medidas del gobierno para intentar reducir las huellas de CO2 y, ,por tanto obtener unos menores costes para las personas que viven ellas. Un segundo motor, un poquito más de corto plazo, que es un viento de cola con un entorno de bajadas de tipos de interés en el que el mercado inmobiliario se ve beneficiado. Además, a estos dos factores hay que añadir un tercero y es que los ratios de ocupación están subiendo y parece que las construcciones están bajando, con lo que parece un entorno idóneo para incorporar inmersiones alternativas líquidas inmobiliarias en las carteras de los inversores.
¿Qué potencial ofrece esta temática?
Estamos positivos en los próximos 12 meses para el mercado de inmobiliario. Además, las inversiones líquidas sobre REITs y SOCIMS incorporan ciertas características que las hacen un poco únicas. La primera es que te protegen frente a la inflación: el poder adquisitivo no lo pierdes porque el activo se valoriza con ella. La segunda es que ofrece una rentabilidad por dividendo que duplica a los índices tradicionales, da una rentabilidad del 4,5%. Además las compañías, los REITs, como han tenido un viento en contra hasta que empezaron a bajar tipos, tienen una valoración que está un 16% por debajo de lo que es el índice global de todo el mercado desarrollado, es decir, barata. Y, por último, si miramos a muy largo plazo, está claro que es una temática que ofrece rentabilidades por encima del mercado desarrollado. Por tanto, es algo que incorporar a las carteras al ofrecer un importante potencial y una diversificación diferente.
¿Por qué es una buena opción invertir en inmobiliario vía ETF?
Los ETFs están demostrando que, por sus características, ofrecen mucho interés a los inversores. No se trata solamente de sus costes bajos o una transparencia gracias a la que todo el mundo conoce los componentes de las mismas, sino que ofrecen una exposición inmediata a una temática concreta porque se está cotizando. En el caso del sector inmobiliario, lo obtiene de manera directa y los inversores no tienen que estar buscando en qué compañías invertir sino que a través de un ETF invierten en un conjunto de ellas que les da exposición inmediata a ese sector.
¿En qué consiste Xtrackers Developed Green Real Estate ESG UCITS ETF?
Xtrackers es la marca bajo la que DWS comercializa sus ETFs a nivel mundial. Este ETF particular solo invierte en aquellas compañías en las que más del 75% de sus ingresos vienen de la construcción y explotación del mercado inmobiliario. Es decir, la exposición es pura y no hay compañías o REITs que puedan ser muy específicos, que puedan ser agencias o brokers o puedan invertir en negocio hipotecario, sino que es puramente negocio retail o inmobiliario, al que luego le añadimos una serie de criterios para intentar bajar la intensidad de carbono en todo el índice estándar, ayudando un poco a alinearlo con los objetivos que tiene el mundo actualmente hacia la reducción de la huella de carbono. Además, son compañías que tienen que tener un mínimo de capitalización de 200 millones de euros, una liquidez diaria y la capitalización media está ahora mismo en torno a 4.000 millones; el mercado retail pesa en torno a un 20%, hay REITs de farma que pesan en torno a un 15% y también los REITs industriales es otro de los sectores dentro de los REITs o SOCIMIs que más pesan dentro del ETF.
Geográficamente ¿dónde encuentra DWS las mejores oportunidades para invertir en inmobiliario?
El ETF invierte en un índice global de mercado de REITs y, por tanto, ahora mismo con esas características de capitalización mínima y liquidez diaria, el 70% de las compañías están en Estados Unidos, hay entre un 8% o un 9% en Japón, y el resto en países europeos y alguno asiático. Básicamente, las características del proceso de selección del ETF hace que esa sea su composición geográfica en estos momentos.
¿Es un ETF de activos reales líquidos óptimo para todo tipo de perfil inversor?
El ETF lo que ha traído es una democratización global. Todo el mundo puede invertir en él y adquirir una exposición a esta temática de manera inmediata a través de su broker. También es verdad que tiene que cumplir con los test de idoneidad y conveniencia que su distribuidor le haya aplicado y que, por tanto, puede encajar en sus carteles y en sus niveles de riesgo, pero es una forma diferente a diversificar. Tener una exposición alternativa en la cartera de inversión es importante y apto para todo tipo de inversor que le encaje dentro de su perfil de riesgo.
